چشمانداز تولید مسکن در دو سناریو, عرضه مسکن فرو نشست
🏗️ انجماد بیسابقه در بازار ساختوساز | رکورد کاهشی ۷ ساله در تکمیل ساختمانها
بررسیهای تازه نشان میدهد که بازار سرمایهگذاری ساختمانی در ایران، بهویژه در مرحله تکمیل ساختمانهای در حال احداث، در نیمه اول سال ۱۴۰۳ با شدیدترین رکود خود از سال ۱۳۹۶ به بعد مواجه شده است.
بر اساس دادههای مرکز آمار و تحلیل روزنامه دنیای اقتصاد، سرمایهگذاری واقعی برای تکمیل ساختمانها در نیمه اول سال گذشته با کاهش ۳۲ درصدی روبهرو شد—بزرگترین افت هفتساله. این سقوط حاصل یک دومینوی بلندمدت است: کاهش سرمایهگذاری در مراحل ابتدایی ساخت از سالهای قبل، تورم تولید بالا، افت قدرت خرید مردم و رکود معاملات.
📉 سقوط سرمایهگذاری در مرحله تکمیل
تکمیل ساختمان، آخرین مرحله در فرآیند ساختوساز و دروازه ورود به بازار مصرف مسکن است. کاهش رشد سرمایهگذاری واقعی در این بخش، در نهایت منجر به کاهش عرضه واحدهای تازهساز در بازار میشود.
رشد منفی ۳۲ درصدی در نیمه اول ۱۴۰۳، کمترین میزان از سال ۱۳۹۶ است. در کنار این، از سال ۱۴۰۰ به بعد نیز میانگین رشد واقعی سرمایهگذاری برای تکمیل ساختمانها، منفی ۱۴ درصد گزارش شده است. نشانه این رکود را میتوان در بازار معاملات نیز دید: سهم آپارتمانهای نوساز در معاملات از ۶۰٪ (پیش از جهش قیمت) به زیر ۳۰٪ رسیده است.
🚧 دهه رکود در سرمایهگذاری ساختمانی
از ابتدای دهه ۱۳۹۰، سرمایهگذاری برای شروع ساختوساز بهطور میانگین سالانه ۴ درصد کاهش یافته است. در سالهای ۹۴ و ۹۵ نیز این افت به ۱۶٪ در سال رسید. جهشهای سنگین قیمت مسکن در سالهای ۹۱ و ۹۲ باعث خروج سازندگان از بازار شد.
در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، بهدلیل تورم سنگین بین سالهای ۹۷ تا ۹۹، سرمایهگذاری اولیه برای شروع ساخت نیز بهترتیب ۳۷٪ و ۱۰٪ افت کرد. اثر این افتها، با تاخیر ۱.۵ تا ۲ سال، به مرحله تکمیل و عرضه ساختمانها میرسد—و حالا، انجماد فعلی نتیجه آن است.
📦 پروژههای ناتمام؛ امید یا بحران؟
در نیمه اول ۱۴۰۳ سرمایهگذاری در پروژههای ناتمام ۲ درصد و در سال ۱۴۰۲، ۸ درصد افزایش یافته است. یعنی بخشی از پروژهها متوقف ماندهاند و در صورت بهبود شرایط، شاید قابل تکمیل باشند. اما تورم تولید مسکن، که در نیمه اول ۱۴۰۳ حدود ۳۰٪ بوده (دو برابر میانگین تاریخی)، همچنان مانع بزرگی برای تکمیل این پروژههاست.
📊 دهه ۸۰؛ دوران طلایی سرمایهگذاری ساختمانی
برخلاف دهه ۹۰، دهه ۸۰ دورهای مثبت برای ساختوساز بود. در این بازه، سرمایهگذاری واقعی برای شروع ساختوساز سالانه ۲۷٪ و برای تکمیل پروژهها ۱۷٪ رشد داشت. قدرت خرید مردم، ثبات نسبی بازار و تورم پایینتر، زمینه مساعدتری برای سازندگان فراهم کرده بود.
🔮 چشمانداز دو سناریویی بازار ساختوساز
در نیمه اول ۱۴۰۳، رشد ۱۹ درصدی سرمایهگذاری برای شروع ساختوساز، ممکن است خروج از رکود را القا کند. اما تحلیلها نشان میدهد این رشد بیشتر تحت تاثیر آغاز پروژههای «مسکن ملی» در اوایل همان سال بوده است و نه یک رونق پایدار.
برای خروج از این وضعیت، دو مسیر متصور است:
1. **سناریوی منفی**: تداوم رکود بهدلیل تورم بالا، کمبود تقاضای مصرفی، ناترازی در تولید مصالح، خروج نیروی کار ساختمانی، و نااطمینانی سیاسی-امنیتی. این مسیر به تعمیق انجماد فعلی میانجامد.
2. **سناریوی مثبت**: کاهش تورم تولید به زیر ۲۰٪، بهبود قدرت خرید، بازگشت اعتماد سرمایهگذاران و حل ریسکهای کلان. در این صورت، بازار در میانمدت تا بلندمدت به تعادل بازخواهد گشت.
📌 جمعبندی نرخ روز:
بازار ساختوساز ایران در مرحله تکمیل، با رکود کمسابقهای مواجه شده که حاصل سالها کاهش سرمایهگذاری، جهش قیمتها، و ضعف تقاضاست. برای عبور از این بحران، نه فقط سیاستگذاریهای حمایتی بلکه اصلاحات ساختاری و کاهش تورم تولید ضروری است. در غیر اینصورت، «انجماد ساختوساز» به کمبود عرضه و رکود عمیقتر بازار مسکن دامن خواهد زد.
