کوچکشدن بازار مسکن و مهاجرت ساختوساز از تهران به حاشیه شهرها
به گزارش نرخ روز، سهم مستغلات از موجودی سرمایه طی دو تا سه سال گذشته در محدوده ۳۶ درصد قرار گرفته است. قفلشدگی بازار، بهویژه در شهرهای بزرگ، باعث شده است که سازندگان بهتدریج به تغییر نقشه جغرافیایی ساختوساز روی بیاورند. ساختوساز بهتدریج از بازار شهرهای بزرگ، بهویژه تهران، به سایر نقاط شهری و مناطق حاشیهای کلانشهرها منتقل شده است. روند سرمایهگذاری به تفکیک مناطق بهگونهای تغییر کرده که دیگر نمیتوان گفت بازار مسکن تهران از نظر تحرک تولید مسکن، بازار پیشران کشور است. برای نمونه، در سال ۱۳۹۶ حدود ۲۴ درصد از سرمایهگذاری بخش ساختمان به شهر تهران اختصاص داشت، اما این سهم در سال ۱۴۰۴ تقریباً به نصف کاهش پیدا کرده است. در مقابل، سهم سایر نقاط شهری و دیگر شهرهای بزرگ بهطور نسبی افزایش یافته است. سودآوری و حاشیه سود ساختوساز در شهر تهران، به دلایل مختلف، بهشدت تحت تأثیر قرار گرفته و دیگر نمیتواند به سطح مطلوب و بهینه خود برسد. در نتیجه، سرمایهگذاری از شهر تهران به مناطق حاشیهای و سایر نقاط شهری منتقل میشود. این حرکتی است که بازار در سالهای اخیر از خود نشان داده است. نظام بانکی نیز عملکرد درخشانی در این زمینه نداشته است. با این وجود، آخرین دادههای موجود نشان میدهد که در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۳ درصد از جریان سرمایهگذاری و تأمین مالی بخش مسکن و ساختمان توسط نظام بانکی تأمین شده است؛ رقمی که نسبتاً پایین است و نمیتوان اتکای زیادی به آن داشت. تسهیلات پرداختشده را میتوان به دو گروه خانوارها و صاحبان کسبوکار تقسیم کرد. حدود ۵۷ درصد از کل تسهیلات بخش ساختمان به صاحبان کسبوکار، یعنی شرکتهای ساختمانی و فعالان این بخش، اختصاص یافته و مابقی به خانوارها پرداخت شده است. بیش از ۹۰ درصد وامهایی که در سایر سرفصلها، بهخصوص سرمایه در گردش و وامهای ساخت، پرداخت شدهاند، به صاحبان کسبوکار اختصاص داشتهاند. وامهای ساخت هم مزیت دارند و هم میتوانند پیامدهای منفی داشته باشند. مزیت آنها این است که در شرایط اضطراری، منابع مالی موردنیاز سازندگان را تأمین میکنند؛ اما به دلیل وضعیت رکودی بازار، ممکن است سازندگان پس از تکمیل ساختمان نتوانند واحدهای خود را بفروشند. در چنین شرایطی، احتمال افزایش مطالبات بانکی و اضافهشدن بر حجم داراییهای منجمد شبکه بانکی وجود دارد. در هر صورت، عملکرد نظام بانکی در زمینه تأمین مالی خرید مسکن همچنان محل سؤال و بررسی است. اگر تسهیلات خانوارها را بررسی کنیم، برای مثال در سال ۱۴۰۴ حدود ۴۰ درصد از وامهای خرید مسکن به واحدهای غیرنوساز اختصاص یافته است. بخشی از تسهیلات خرید مسکن به واحدهای غیرنوساز اختصاص پیدا کرده است. شاید یکی از دلایل این موضوع، عملکرد بازار باشد؛ زیرا واحدهای غیرنوساز معمولاً سطح قیمت پایینتری دارند و خرید آنها برای خانوارها امکانپذیرتر است. با این حال، انحراف منابع به سمت واحدهای غیرنوساز نیز میتواند محل سؤال و بررسی باشد. وضعیت نرخ رشد سرمایهگذاری در مقایسه با هزینه تمامشده ساختوساز چندان مناسب نیست. برای نمونه، در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۵ درصد رشد سرمایهگذاری به قیمتهای اسمی ثبت شده است، در حالی که قیمت مصالح ساختمانی در همین سال حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است. در آخرین بررسی قیمت مصالح ساختمانی که با جمعآوری قیمت نزدیک به ۳۰ قلم کالا انجام شده است، متوسط قیمتها نسبت به سال گذشته حدود ۱۳۰ درصد افزایش یافته است. بخش مهمی از افزایش اخیر قیمت مسکن در بازار نیز میتواند ناشی از همین رشد هزینهها باشد. بهای خدمات ساختمانی نیز حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است. این ارقام نشان میدهد که رشد سرمایهگذاری در بخش ساختمان، در واقع رشد مثبتی نبوده است. بررسی تعامل میان شاخص قیمت مسکن و هزینه تولید نیز نشان میدهد که در بسیاری از سالها، رشد هزینههای تولید و قیمت تمامشده مسکن از رشد قیمت فروش مسکن بیشتر بوده است. هزینه تولید مسکن در این بررسی به سه بخش نهادههای ساختمانی، زمین و خدمات ساختمانی تقسیم شده است. برای نمونه، اگر متوسط سال ۱۴۰۴ را در نظر بگیریم، قیمت تمامشده مسکن حدود ۳۹ درصد افزایش یافته، در حالی که متوسط قیمت فروش زیربنای نوساز در همین سال حدود ۳۰ درصد رشد کرده است. بخشی از افزایش قیمتهای اخیر مسکن ممکن است به جبران همین عقبماندگی مربوط باشد. روندها بهگونهای بودهاند که حاشیه سود ساختوساز بهشدت کاهش پیدا کرده و فعالیت در بخش تولید ساختمان، در شرایط فعلی، برای سازندگان و فعالان ساختمانی بسیار دشوار شده است. دادههای مربوط به وضعیت کارگاههای ساختمانی که سال گذشته منتشر شد، نشان میدهد حدود ۳۱ هزار ساختمان با زیربنایی نزدیک به ۵۵ میلیون مترمربع در حال ساخت بودهاند که رقم قابلتوجهی است. نکته دیگر این است که به دلیل شرایط رکودی، در همان سال ۱۴۰۲ حدود ۱۳ درصد از واحدها با هدف اجارهداری ساخته شدهاند. این موضوع نشان میدهد که بازار اجاره تا حدودی در حال تبدیلشدن به یک بازار اقتصادی و سازمانیافتهتر است. در بخش نوسازی، نکته مهم این است که در شهرهایی مانند تهران، به دلیل حجم ساختوساز چند دهه اخیر، تخریب و نوسازی بسیاری از ساختمانها حتی از نظر فنی و عملی نیز ممکن است دشوار باشد. علاوه بر آن، این فعالیت در بسیاری از موارد دیگر از نظر اقتصادی نیز صرفه ندارد. با این حال، فعالیت ساختمانی در حوزه نوسازی همچنان بسیار مهم است. در بخش تقاضای مصرفی، با کاهش درآمد واقعی و پسانداز خانوار مواجه هستیم. گرایش به خرید واحدهای غیرنوساز و کوچکمقیاس افزایش یافته و قدرت خرید مسکن کاهش پیدا کرده است. تسهیلات خرید مسکن به اندازه کافی پرداخت نمیشود و حتی در صورت پرداخت نیز توان خانوار برای دریافت و بازپرداخت آن بسیار محدود شده است. هزینههای تأمین مالی بالا رفته، نرخ مالکیت کاهش پیدا کرده و اجارهنشینی افزایش یافته است. در بخش تقاضای سرمایهای نیز بازدهی مسکن نسبت به سایر داراییها کاهش یافته است. در شرایط بحرانهای سیاسی، سرمایهگذاران به دنبال داراییهایی با نقدشوندگی بالا میروند، در حالی که مسکن از چنین نقدشوندگیای برخوردار نیست. مداخلات دولت در بازار اجاره نیز بهعنوان یک عامل مزاحم و ایجادکننده اختلال در بخش تقاضای سرمایهای عمل میکند. در سمت عرضه نیز، نخست آنکه قیمت زمین بسیار بیشتر از نرخ تورم افزایش یافته است. قیمت نسبی مصالح ساختمانی بالا رفته، حاشیه سود کاهش پیدا کرده و در سایر بازارهای دارایی، بازده انتظاری بیشتری وجود دارد. در جریان جنگ، زنجیره تأمین و تعمیر ساختمان تا حدی مختل شد و به همین دلیل شاهد جهش قیمتها در بازار مصالح ساختمانی بودیم. اتفاق دیگری که رخ داد این بود که دادهها نشان میدهد بخش مهمی از سرمایهها در شرایط جنگی به سمت بازار زمین سرازیر شدند تا صاحبان سرمایه بتوانند داراییهای خود را با ریسک کمتری نگهداری کنند. در صورت تداوم جنگ و رشد منفی اقتصاد، میتوان انتظار داشت درآمد خانوارها بیش از پیش کاهش پیدا کند و رکود در بخش مسکن عمیقتر شود. همچنین تمایل به داراییهای نقدشونده افزایش خواهد یافت و تقاضای سرمایهای و سودآوری ساختوساز نیز کاهش پیدا خواهد کرد. بخش مسکن و بسیاری از بخشهای مرتبط با آن، بنا به دلایل مختلف در حال کوچکشدن هستند. بنابراین صاحبان کسبوکار باید به دنبال راهحلهای ابتکاری باشند. شاید یکی از مهمترین اقدامات فعالان صنعت ساختمان این باشد که واحدهای مسکونی متناسبتری با نیاز گروههای مختلف اجتماعی بسازند. باید به سمت ارزانسازی، اقتصادیسازی و ارائه الگوهای جایگزین حرکت کنند تا بتوانند از گردش سرمایه ایجادشده، سودآوری بیشتری به دست آورند. هم پارادایم دولت در سیاستگذاری مسکن باید تغییر کند و هم فعالان بخش خصوصی باید بپذیرند که دیگر در شرایط دهه ۱۳۸۰ قرار نداریم؛ دورانی که با لوکسسازی و استفاده از چرخههای مختلف رونق، امکان کسب سودهای قابلتوجه وجود داشت. دستیابی به سود مناسب در شرایط جدید، مستلزم ارائه الگوهای تازه در ساختوساز و تأمین مسکن است. جمعبندی نرخ روز بازار مسکن با چالشهای متعددی از جمله کاهش سودآوری ساختوساز در شهرهای بزرگ و مهاجرت سرمایهگذاری به حاشیه شهرها مواجه است. رشد هزینههای تولید مسکن، بهویژه قیمت مصالح ساختمانی، از رشد قیمت فروش پیشی گرفته و حاشیه سود سازندگان را کاهش داده است. در سمت تقاضا نیز، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدودیت در دسترسی به تسهیلات بانکی، همراه با کاهش بازدهی مسکن نسبت به سایر داراییها، به رکود این بخش دامن زده است. فعالان صنعت ساختمان و سیاستگذاران باید با تغییر رویکرد و تمرکز بر ساختوساز اقتصادی و متناسب با نیاز جامعه، به دنبال راهحلهای نوین برای خروج از این وضعیت باشند.
