بررسی عوامل مؤثر بر تفاوت قیمت رهن در پنج منطقه جنوبی تهران
به گزارش نرخ روز، بررسی بازار رهن و اجاره در پنج منطقه جنوبی تهران نشان میدهد که منطقه ۲۰ بالاترین سطح قیمت رهن را به خود اختصاص داده است. میانگین رهن کامل برای هر متر مربع در منطقه ۲۰ حدود ۱۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. پس از آن، منطقه ۱۶ با ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، منطقه ۱۹ با ۱۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان و منطقه ۱۵ با ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان قرار دارند. پایینترین رقم نیز مربوط به منطقه ۱۸ با حدود ۱۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع است. این ارقام نشاندهنده اختلافی حدود ۳۲ درصدی بین منطقه ۲۰ و منطقه ۱۸ است. برای یک واحد فرضی ۷۰ متری، این اختلاف به حدود ۲۵۰ میلیون تومان در رهن کامل میرسد؛ به طوری که رهن کامل در منطقه ۲۰ حدود یک میلیارد و ۳۰ میلیون تومان و در منطقه ۱۸ حدود ۷۷۷ میلیون تومان خواهد بود.و این اختلاف در منطقه ۱۶ میان نازیآباد و جوادیه حدود ۴۹ درصد است. از منظر اقتصاد شهری، مرزهای اداری شهرداری با مرزهای قیمتی بازار مسکن منطبق نیستند. یک منطقه میتواند چند زیر بازار مسکن متفاوت داشته باشد که هر کدام تحت تاثیر دسترسی، کیفیت بافت، خدمات شهری، ترکیب ساختمانها، وضعیت حملونقل و تصویر ذهنی محله قیمتگذاری میشوند. ممکن است بخشی از این اختلاف به نوسازی بافت شهری برگردد؛ با ورود خدمات جدید، بهبود کیفیت محیط و تغییر تصویر ذهنی از محله، قیمت آن را از محلههای اطراف جدا میکند. برای بررسی این موضوع، فایلهای نوساز و قدیمیساز در همین محلهها با هم مقایسه شدند. برای بررسی اثر سن ساختمان، فایلها در سه گروه قرار گرفتند: ساختمانهای ساختهشده تا سال ۱۳۸۹، ساختمانهای دهه ۱۳۹۰ و واحدهای ساختهشده از سال ۱۴۰۰ به بعد. بیشترین فاصله در منطقه ۱۶ دیده میشود. میانه رهن کامل هر متر برای ساختمانهای تا سال ۱۳۸۹ حدود ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است، اما این رقم برای ساختمانهای ۱۴۰۰ به بعد به ۱۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان میرسد؛ یعنی حدود ۵۳ درصد اختلاف. در منطقه ۲۰ نیز واحدهای جدیدتر حدود ۴۸ درصد بالاتر از ساختمانهای قدیمی قیمت خوردهاند. این فاصله در منطقه ۱۵ حدود ۴۴ درصد، در منطقه ۱۹ حدود ۳۰ درصد و در منطقه ۱۸ حدود ۲۶ درصد است. البته این اختلاف را نمیتوان تماما به سن بنا نسبت داد. با این حال، تکرار همین الگو در هر پنج منطقه نشان میدهد سن و کیفیت ساختمان یکی از عوامل مهم در شکلگیری قیمت اجاره است. جمعبندی نرخ روز: بررسی بازار رهن و اجاره در پنج منطقه جنوبی تهران نشان میدهد که منطقه ۲۰ بالاترین میانگین رهن کامل را دارد، در حالی که منطقه ۱۸ پایینترین قیمت را به خود اختصاص داده است. شکاف قیمتی درونمنطقهای، به ویژه در منطقه ۲۰، به مراتب بیشتر از تفاوت بین مناطق است که نشاندهنده تأثیر عوامل محلی بر قیمتگذاری است. همچنین، سن و کیفیت ساختمان به عنوان یک عامل مهم در تعیین قیمت رهن شناسایی شده است، به طوری که واحدهای نوساز به طور قابل توجهی گرانتر از واحدهای قدیمیتر هستند.
