به گزارش نرخ روز، بازار مسکن، مشابه بازار سهام، از دو طریق اصلی برای سرمایه‌گذاران بازده ایجاد می‌کند: افزایش ارزش دارایی و درآمد حاصل از نگهداری آن. همان‌طور که سهام‌داران از رشد قیمت سهام و سود نقدی بهره‌مند می‌شوند، مالکان مسکن نیز از افزایش قیمت ملک و درآمد اجاره سود می‌برند. با وجود اینکه در سال‌های اخیر رشد اجاره‌بها در ایران از تورم عمومی عقب مانده، درآمد اجاره همچنان می‌تواند یکی از محرک‌های سرمایه‌گذاری در این بازار باشد. برای درک بهتر این موضوع، نزدیک به ۷۸ هزار آگهی خریدوفروش و اجاره آپارتمان در تهران طی سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ مورد بررسی قرار گرفته است. هدف این تحلیل، شناسایی مناطق پربازده پایتخت و تعیین سهم هر یک از اجزای بازده (افزایش قیمت ملک و درآمد اجاره) در بازده کل بوده است. برای این منظور، سه شاخص بازده سرمایه‌ای، بازده اجاره و بازده کل در ۲۲ منطقه تهران محاسبه و با یکدیگر مقایسه شده‌اند. فرض کنید در سال ۱۴۰۴ قصد خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری با هدف سرمایه‌گذاری را داشتید. در منطقه یک تهران، قیمت تخمینی چنین آپارتمانی حدود ۲۳ میلیارد تومان بود و اجاره معادل ماهانه آن، با احتساب تبدیل ودیعه به اجاره، به ۸۱ میلیون تومان می‌رسید.
در مقابل، خرید آپارتمانی با همین متراژ در منطقه ۱۶ به سرمایه‌ای حدود ۶.۵ میلیارد تومان نیاز داشت و اجاره معادل ماهانه آن نزدیک به ۳۲ میلیون تومان بود. اگرچه مبلغ اجاره در منطقه یک به‌مراتب بیشتر است، اما این تفاوت لزوماً به معنای بازده بالاتر سرمایه‌گذاری نیست. معیار تعیین‌کننده، نسبت درآمد سالانه اجاره به ارزش خرید ملک است. بر اساس محاسبات، بازده اجاره در منطقه یک معادل ۴.۲ درصد و در منطقه ۱۶ حدود ۵.۸ درصد بوده است. این یعنی اجاره معادل آپارتمان منطقه یک تقریباً ۲.۶ برابر منطقه ۱۶ برآورد می‌شود، درحالی‌که سرمایه موردنیاز برای خرید آن حدود ۳.۵ برابر است. همین اختلاف باعث شده بازده اجاره در منطقه ۱۶ بالاتر باشد. بااین‌حال، درآمد اجاره تنها یکی از دو جزء بازده سرمایه‌گذاری در مسکن است. بخش تأثیرگذارتر، بازده سرمایه‌ای یا همان افزایش ارزش ملک در دوره مورد بررسی است. نمودار بازده کل در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد که بخش عمده بازده از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها ناشی شده و سهم درآمد اجاره در مقایسه با آن به‌مراتب محدودتر بوده است. به‌عنوان مثال، در منطقه ۲ تهران، بازده کل حدود ۱۲۹ درصد محاسبه شده که از این میزان، بیش از ۱۲۴ واحد درصد مربوط به افزایش قیمت ملک و تنها ۴.۶ واحد درصد حاصل از بازده اجاره معادل سال پایه بوده است.
در رتبه‌بندی نهایی، منطقه ۲ با بازده کل نزدیک به ۱۲۹ درصد در جایگاه نخست قرار گرفته است. مناطق ۵ و ۴ نیز با اختلافی اندک رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند و منطقه ۱۰ با بازده ۱۲۷.۶ درصد در جایگاه چهارم قرار دارد. در مقابل، مناطق ۷، ۲۱، ۱۱ و ۱۸ کمترین بازده کل برآوردی را در میان مناطق مورد بررسی ثبت کرده‌اند. تفاوت عملکرد مناطق ۲ و ۷ از این نظر قابل‌توجه است. بازده اجاره در منطقه ۲ حدود ۴.۶ درصد و در منطقه ۷ حدود ۴.۵ درصد بوده و فاصله چندانی میان آن‌ها وجود ندارد. اما با درنظرگرفتن تغییر ارزش ملک، شرایط کاملاً دگرگون می‌شود. قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مورد بررسی در منطقه ۲ حدود ۱۲۴ درصد افزایش یافته، درحالی‌که این رقم در منطقه ۷ نزدیک به ۶۸ درصد بوده است. در نتیجه، بازده کل برآوردی در منطقه ۲ به حدود ۱۲۹ درصد رسیده، اما در منطقه ۷ حدود ۷۲ درصد محاسبه شده است. این تفاوت رشد قیمت مسکن می‌تواند فاصله قابل‌توجهی در بازده کل مناطق ایجاد کند؛ دلیل آن نیز ساده است: قیمت خرید سریع‌تر از درآمد اجاره بالا رفته است. تفاوت میان بازده اجاره و بازده کل، رتبه مناطق تهران را تغییر داده است. منطقه ۱۶ که از نظر بازده اجاره در جایگاه نخست قرار داشت، با احتساب افزایش ارزش ملک به رتبه هفتم بازده کل منتقل شده است.
در مقابل، منطقه ۲ که در رتبه‌بندی بازده اجاره جایگاه هفدهم را داشت، با درنظرگرفتن رشد قیمت به رتبه نخست بازده کل صعود کرده است. منطقه ۱۰ نیز از جمله مناطقی است که در هر دو شاخص عملکرد بالایی داشته و هم از نظر بازده اجاره و هم از نظر بازده کل در میان مناطق بالای جدول قرار گرفته است. پاسخ به پرسش سودآورترین مناطق تهران، به شاخص مورد استفاده بستگی دارد. بررسی عملکرد اقتصادی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که گران‌ترین آپارتمان‌ها لزوماً بالاترین بازده اجاره را ندارند و مناطقی که از نظر اجاره‌داری در جایگاه بالاتری قرار می‌گیرند، بیشترین بازده کل سرمایه‌گذاری را ایجاد نمی‌کنند. ازاین‌رو، ارزیابی بازده مسکن مستلزم بررسی هم‌زمان درآمد اجاره و تغییر ارزش دارایی است. جمع‌بندی نرخ روز بازار مسکن تهران، مانند سهام، از دو جزء اصلی بازده سرمایه‌ای (افزایش ارزش ملک) و بازده اجاره‌ای تشکیل شده است. تحلیل ۷۸ هزار آگهی در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که بخش عمده بازده کل از افزایش قیمت ملک ناشی می‌شود. منطقه ۲ تهران با بازده کل ۱۲۹ درصد در صدر قرار گرفته، درحالی‌که منطقه ۱۶ با وجود بازده اجاره‌ای بالا، در رتبه‌بندی کلی پایین‌تر است. این نتایج بر اهمیت بررسی هم‌زمان هر دو شاخص برای ارزیابی دقیق سودآوری مسکن تأکید دارد.
