به گزارش نرخ روز، بررسی فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال ۱۴۰۴ که با نمونه‌گیری در ۷۹ شهر انجام شده، نشان می‌دهد که ارزش زمین سهم قابل‌توجهی از منابع موردنیاز برای تولید ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد. این گزارش وضعیت فعالیت‌های ساختمانی مناطق شهری استان‌های مختلف را تحلیل کرده است.
بر اساس اطلاعات موجود، ارزش زمین ساختمان‌هایی که ساخت آن‌ها در سال ۱۴۰۴ در مناطق شهری کشور آغاز شده، حدود ۹۶۶ هزار میلیارد تومان بوده است. در همین حال، مجموع هزینه پیش‌بینی‌شده برای ساخت این ساختمان‌ها حدود ۱۱۴۸ هزار میلیارد تومان برآورد شده است. لازم به ذکر است که سهم ارزش زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه ساخت، با سهم زمین از قیمت فروش یک واحد مسکونی متفاوت است.
در بررسی‌های استانی، سهم ارزش زمین از مجموع ارزش زمین و هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت ساختمان‌های مسکونی جدید در استان تهران به ۵۸.۴ درصد رسیده که بالاترین نسبت در میان استان‌های کشور محسوب می‌شود. پس از تهران، استان کردستان با سهم ۵۵ درصدی و اصفهان با ۵۲.۵ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. این نسبت در زنجان حدود ۴۹.۷ درصد، بوشهر ۴۶.۸ درصد، خراسان رضوی ۴۰.۱ درصد و فارس ۳۸.۴ درصد محاسبه شده است. در مقابل، استان ایلام با سهم ۲۳.۵ درصدی و خراسان شمالی با ۲۵.۹ درصد، پایین‌ترین نسبت‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.
آمار ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که متوسط ارزش هر مترمربع زمین در استان تهران حدود ۱۵۳.۵ میلیون تومان بوده است. این رقم برای کل مناطق شهری کشور حدود ۴۶.۶ میلیون تومان برآورد شده که به معنای آن است که متوسط ارزش زمین پروژه‌های مسکونی جدید تهران حدود ۳.۳ برابر متوسط کشوری است. با این حال، اختلاف در هزینه ساخت به این اندازه نیست؛ هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان مسکونی در استان تهران حدود ۲۵ میلیون تومان و در کل مناطق شهری کشور حدود ۲۰.۱ میلیون تومان بوده است.
در میان سایر استان‌ها، متوسط ارزش هر مترمربع زمین ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در البرز حدود ۷۰.۶ میلیون تومان، بوشهر ۵۱.۶ میلیون تومان، خراسان رضوی ۵۱.۱ میلیون تومان و کردستان ۵۰.۳ میلیون تومان گزارش شده است. در مقابل، این رقم در کرمان حدود ۱۰ میلیون تومان و در سیستان و بلوچستان نزدیک به ۱۰.۴ میلیون تومان بوده است. این تفاوت‌ها نشان‌دهنده آن است که ارزش زمین یکی از مؤلفه‌های مهم در تفاوت اقتصاد ساخت‌وساز میان استان‌هاست.
در سال ۱۴۰۴، متوسط هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده در کل کشور نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۴۵.۷ درصد افزایش یافته است. طی همین دوره، متوسط ارزش هر مترمربع زمین این ساختمان‌ها ۴۳ درصد بیشتر شده است.
بررسی استانی نشان می‌دهد که روند تغییر این دو شاخص یکسان نبوده است. در استان تهران، متوسط ارزش هر مترمربع زمین ساختمان‌های مسکونی شروع‌شده حدود ۱۴.۸ درصد افزایش یافته، اما متوسط هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا ۴۶.۵ درصد رشد کرده است. در اصفهان وضعیت متفاوت بوده؛ متوسط ارزش زمین ساختمان‌های مسکونی جدید ۱۰۱.۶ درصد افزایش داشته، درحالی‌که هزینه ساخت هر مترمربع حدود ۲۹.۷ درصد بیشتر شده است. در استان فارس نیز متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ۷۳.۶ درصد و متوسط ارزش زمین ۲۹.۸ درصد افزایش یافته است. این داده‌ها نشان می‌دهد که افزایش هزینه‌های ساختمان در استان‌های مختلف از الگوی یکسانی پیروی نمی‌کند.
بخش دیگری از گزارش حاکی از کاهش فعالیت‌های ساختمانی جدید است. در سال ۱۴۰۴، ساخت ۸۴ هزار و ۸۶۶ ساختمان در مناطق شهری کشور آغاز شده که نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۳۸.۳ درصد کاهش داشته است.
بررسی استانی نشان می‌دهد که تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در ۲۶ استان کاهش یافته و تنها در پنج استان افزایش داشته است. بیشترین افت نسبی مربوط به کرمانشاه بوده که تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در آن ۷۹.۹ درصد کاهش یافته است. پس از آن، کهگیلویه و بویراحمد با کاهش ۶۸.۶ درصدی، کردستان با ۶۳.۳ درصد، هرمزگان با ۶۰.۸ درصد و فارس با ۶۰.۳ درصد قرار دارند. در مقابل، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در قم ۲۳.۶ درصد، خراسان جنوبی ۲۰.۸ درصد، سمنان ۱۸.۳ درصد، زنجان ۱۱.۶ درصد و آذربایجان غربی ۴.۹ درصد افزایش یافته است.
شروع پروژه‌های جدید با تکمیل واحدهای مسکونی متفاوت است. برای مثال، در استان گیلان تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در سال ۱۴۰۴ حدود ۴۱.۷ درصد کاهش یافته، درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده ۴۰.۲ درصد افزایش داشته است. در کردستان نیز با وجود افت ۶۳.۳ درصدی ساختمان‌های شروع‌شده، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده ۸۵.۴ درصد بیشتر شده است.
در کنار کاهش تعداد ساختمان‌های شروع‌شده، مجموع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۴ به حدود ۱۴۱۱ هزار میلیارد تومان رسید؛ رقمی که نسبت به سال قبل، به قیمت‌های جاری، ۱۶.۱ درصد افزایش یافته است.
از مجموع سرمایه‌گذاری سال ۱۴۰۴، حدود ۹۸۰ هزار میلیارد تومان، معادل ۶۹.۵ درصد، به ساختمان‌های نیمه‌تمام اختصاص داشته است. سهم ساختمان‌های شروع‌شده ۱۸.۶ درصد و ساختمان‌های تکمیل‌شده حدود ۱۱.۹ درصد بوده است. درحالی‌که سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نسبت به سال ۱۴۰۳ حدود ۳۱.۹ درصد افزایش یافته، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تازه شروع‌شده ۱۸.۱ درصد کاهش داشته است. سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده نیز ۱۰.۸ درصد بیشتر شده است.
جمع‌بندی نرخ روز
گزارش فعالیت‌های ساختمانی سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که ارزش زمین سهم عمده‌ای از هزینه‌های ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد، به‌ویژه در استان تهران که این سهم به ۵۸.۴ درصد می‌رسد. در همین حال، متوسط ارزش زمین در تهران حدود ۳.۳ برابر میانگین کشوری است. این گزارش همچنین از کاهش ۳۸.۳ درصدی تعداد ساختمان‌های شروع‌شده در کشور خبر می‌دهد، درحالی‌که مجموع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این حوزه ۱۶.۱ درصد افزایش یافته است. این داده‌ها به پیچیدگی‌های بازار مسکن و تفاوت‌های منطقه‌ای در هزینه‌ها و فعالیت‌های ساختمانی اشاره دارد.
