رهنمونهای سیاستی مرکز پژوهشهای مجلس برای ساماندهی ودیعه مسکن در بخش استیجاری
به گزارش نرخ روز، در حالی که اغلب تصور میشود ودیعه مسکن تنها همان مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر میپردازد و در پایان آن را پس میگیرد، گزارش جدید مرکز پژوهشهای مجلس این دیدگاه را بیش از حد سادهانگارانه میداند. این گزارش تأکید میکند که در بسیاری از کشورها، از جمله ایالات متحده، ودیعه مسکن فراتر از یک توافق مالی ساده میان موجر و مستأجر است و به عنوان یک نهاد با مجموعهای از قوانین و سازوکارهای حمایتی طراحی شده است. در ایران، ودیعه مسکن یا همان پول پیش، معمولاً فقط مبلغی توافقی است که در ابتدای قرارداد پرداخت و در پایان بازگردانده میشود و نظارت خاصی بر آن وجود ندارد. اما نویسندگان گزارش اشاره میکنند که در بسیاری از ایالتهای آمریکا، ودیعه به هیچ وجه پولی در اختیار تام موجر نیست؛ بلکه ابزاری حقوقی و مالی است که قواعد دقیقی برای آن وضع شده است. این گزارش به جای پرسش از میزان مبلغ ودیعه، سؤال بنیادیتری را مطرح میکند: اگر قرار است ودیعه هم از مستأجر حمایت کند و هم حقوق موجر را حفظ کند، چه قواعدی باید بر آن حاکم باشد؟ پاسخ این گزارش در شکل شماره یک آن خلاصه شده است که ودیعه مسکن را در مرکز قرار داده و سه وظیفه اصلی برای آن برمیشمارد: تضمین پرداخت اجاره، جبران خسارت احتمالی به واحد مسکونی و تضمین پرداخت بدهیهایی مانند قبوض. بر همین اساس، تمام قوانین مربوط به ودیعه در آمریکا حول پنج محور اصلی طراحی شدهاند که به گفته گزارش، ستون فقرات نظام تنظیمگری ودیعه مسکن را تشکیل میدهند. نخستین محور، تعریف دقیق ماهیت ودیعه مسکن است. در آمریکا، ودیعه کاملاً از اجارهبها تفکیک شده و تنها نقش تضمین را ایفا میکند. این تعریف حقوقی مانع از تبدیل شدن ودیعه به ابزاری برای تأمین مالی موجر میشود و مالکیت این مبلغ را همچنان متعلق به مستأجر میداند. دومین ابزار، تعیین سقف قانونی برای ودیعه است. برخلاف تصور رایج، در بسیاری از ایالتهای آمریکا موجر نمیتواند هر مبلغی را به عنوان ودیعه مطالبه کند. در ۲۶ ایالت، سقف ودیعه معمولاً بین یک تا دو برابر اجاره ماهانه تعیین شده است. هدف از این محدودیت، جلوگیری از دشوار شدن ورود خانوارهای کمدرآمد به بازار اجاره و مصرف بخش بزرگی از درآمد یا پسانداز آنها برای تأمین پول پیش است. سومین محور، نحوه نگهداری ودیعه است که ممکن است برای بسیاری از مخاطبان ایرانی عجیب باشد. در ۲۰ ایالت آمریکا، موجر موظف است ودیعه را در حسابی جدا از دارایی شخصی خود نگهداری کند. این الزام دو هدف دارد: اول اینکه در صورت ورشکستگی موجر، طلبکاران نتوانند به این پول دسترسی پیدا کنند و دوم اینکه ودیعه همچنان به عنوان دارایی مستأجر شناخته شود. حتی در برخی ایالتها، موجر موظف است در پایان قرارداد سود این مبلغ را نیز به مستأجر پرداخت کند، زیرا قانونگذار معتقد است هرگونه منفعت حاصل از این پول، متعلق به صاحب اصلی آن یعنی مستأجر است. چهارمین ابزار، تعیین موارد مجاز برداشت از ودیعه است. گزارش نشان میدهد که در بسیاری از ایالتها، موجر فقط در چند مورد مشخص حق استفاده از ودیعه را دارد؛ از جمله اجاره پرداختنشده، خسارت واقعی به ملک، بدهی قبوض یا هزینه نظافت نهایی. برداشت خارج از این موارد مجاز نیست و در برخی ایالتها حتی استفاده شخصی از ودیعه با مجازاتهای کیفری همراه است. هدف از این مقررات، کاهش اختلافات میان موجر و مستأجر و جلوگیری از کسورات سلیقهای است. پنجمین محور نیز زمان بازگرداندن ودیعه است. در آمریکا قانون برای بازپرداخت ودیعه مهلت مشخص تعیین کرده است؛ بسته به ایالت، این مهلت بین ۱۴ تا ۶۰ روز است و در شرایط اضطراری حتی میتواند به ۷۲ ساعت کاهش یابد. اگر موجر از بازگرداندن بهموقع ودیعه خودداری کند، در برخی ایالتها باید دو یا سه برابر مبلغ ودیعه را به عنوان جریمه پرداخت کند. به این ترتیب، بازپرداخت ودیعه صرفاً یک تعهد اخلاقی نیست، بلکه ضمانت اجرایی قانونی دارد. گزارش تأکید میکند که این پنج ابزار، جدا از هم عمل نمیکنند، بلکه یک بسته سیاستی واحد را تشکیل میدهند. این زنجیره شامل مشخص کردن ماهیت ودیعه، تعیین سقف آن، روشن ساختن نحوه نگهداری و مالکیت، محدود کردن موارد برداشت و در نهایت قانونمند کردن زمان و شیوه بازگرداندن آن است که ودیعه را به ابزاری برای ایجاد ثبات در بازار اجاره تبدیل میکند. مرکز پژوهشهای مجلس در پایان تأکید میکند که ایران نیز میتواند بدون کپیبرداری از قوانین آمریکا، از همین منطق سیاستی استفاده کند؛ یعنی با تعریف دقیق ماهیت ودیعه، تعیین سقف منطقی، ایجاد حسابهای امانی، محدود کردن موارد برداشت و پیشبینی ضمانت اجراهای مؤثر، نظامی طراحی کند که هم حقوق موجر حفظ شود و هم امنیت سکونتی و توان مالی مستأجران افزایش یابد. جمعبندی نرخ روز گزارش مرکز پژوهشهای مجلس نشان میدهد که ودیعه مسکن در ایران فاقد چارچوب نظارتی دقیق است، در حالی که در کشورهایی مانند آمریکا، ودیعه یک ابزار حقوقی و مالی با قواعد مشخص است. این قواعد شامل تعریف ماهیت، تعیین سقف، نحوه نگهداری در حسابهای جداگانه، محدودیت در موارد برداشت و تعیین مهلت قانونی برای بازپرداخت میشود. ایران نیز میتواند با الهام از این منطق سیاستی، سیستمی برای ودیعه مسکن طراحی کند که هم حقوق موجر را حفظ کرده و هم امنیت و توان مالی مستأجران را افزایش دهد.
