رکود تاریخی بازار مسکن با تشدید ریسک جنگ عمیقتر شد
به گزارش نرخ روز، جنگ سه پیامد دیگر نیز برای بازار مسکن به همراه داشت. این رویداد رکود معاملاتی را تشدید کرد و فنر تقاضای مصرفی و سرمایهای مسکن را فشردهتر ساخت. سپس در سال ۱۴۰۴ و همزمان با وقوع دو جنگ پیاپی، تعطیلی بازارهای دارایی آثار منفی دیگری را به شکل نوسان و جهش قیمت بر بازار مسکن تحمیل کرد. در نهایت، تورم تولید مسکن و ساختمان نیز تحت تأثیر جنگ افزایش یافت. در سالهای اخیر، بهویژه در دولت شهید رئیسی، تعدد سامانهها در حوزههای مختلف اقتصادی به بازار مسکن نیز سرایت کرد. پیش از آن، سامانه رهگیری معاملات مسکن، موسوم به سامانه کد رهگیری، از سال ۱۳۸۸ فعالیت میکرد. این سامانه بهتدریج میان مشاوران املاک و مردم جا افتاد و در سالهای پایانی، بیش از ۹۰ تا ۹۵ درصد معاملات مسکن در آن ثبت میشد. اطلاعات این سامانه به مرجع بانک مرکزی و مرکز آمار ایران برای انتشار منظم و ماهانه قیمت مسکن تبدیل شده بود. اکنون چند سامانه موازی وجود دارد که معاملات مسکن در هرکدام از آنها ثبت میشود. از آنجا که هر سامانه تنها بخش محدودی از معاملات را پوشش میدهد، بانک مرکزی و مرکز آمار اعلام میکنند جامعه آماری هیچکدام از آنها برای محاسبه قیمت قابل استناد نیست. به همین دلیل، انتشار منظم آمار رسمی قیمت مسکن متوقف شده است. با اشاره به آثار جنگ ۱۲روزه بر بازار مسکن، در خرداد و تیرماه سال ۱۴۰۴ و پس از وقوع جنگ ۱۲روزه، قیمت مسکن به شکلی بیسابقه بین پنج تا هشت درصد کاهش پیدا کرد. بازار عملاً تعطیل شده بود و حتی افرادی که به هر دلیل قصد خرید یا فروش خانه داشتند و منابع مالی آنها نیز آماده بود، امکان انجام معامله نداشتند. در پاییز سال گذشته نیز بازار مسکن همچنان با شوک ناشی از جنگ ۱۲روزه مواجه بود و این وضعیت خود را به شکل ثبات نسبی قیمتها نشان داد. اما با عبور از پاییز و ورود به زمستان، چند اتفاق باعث شروع دوره تازهای از تحرک در بازار مسکن شد. نخستین عامل، فشردگی تقاضا بود. فنر تقاضای مسکن در سال ۱۴۰۳ و نیمه نخست سال ۱۴۰۴ فشرده شده بود. بخشی از متقاضیان تلاش کردند از ثبات نسبی قیمتها استفاده کنند و برای خرید ملک در تهران وارد بازار شوند. عامل دوم که به نظر میرسد وزن بسیار مهمی داشت، «شارژ طلایی» خریداران مسکن بود. بررسیهای میدانی در دی و بهمن نشان میداد که بازار مسکن وارد یک دوره تحرک محسوس شده است. در برخی معاملات، بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد بودجه خرید مسکن از طریق تبدیل طلا تأمین میشد. بخشی از این منابع نیز پیشتر به تتر تبدیل شده بود و خریداران مابهالتفاوت قیمت ملک را بهصورت نقدی پرداخت میکردند. بازدهی بالای طلا و سکه طی دو سال گذشته که با رشد شدید قیمتها همراه بود، به تحرک محسوس معاملات مسکن تهران در زمستان سال گذشته کمک کرد. با اشاره به جهش قیمت در بهمنماه، در بهمن سال گذشته، قیمت مسکن تهران رشد ماهانه بیسابقهای معادل ۱۵ درصد را تجربه کرد. از ابتدای دهه ۱۳۹۰ تاکنون، رشد ماهانه ۱۵درصدی قیمت مسکن سابقه نداشت. علت این جهش مشخص است؛ پیش از آن، بازار مسکن با شوکی مانند جنگ مواجه نشده بود که معاملات را بهشدت متوقف و تقاضا را انباشته کند و سپس آثار آن به شکل جهش قیمت در دی و بهمن ظاهر شود. قیمت پیشنهادی مسکن یک روز پیش از آغاز جنگ ۱۲روزه، بهطور متوسط حدود ۱۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع بود. با آغاز جنگ، همه بازارها و فعالان اقتصادی دوباره در شوک فرو رفتند و متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تا حدود ۱۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش یافت. با اعلام آتشبس، رفتار بازار و دارندگان دارایی بار دیگر تغییر کرد. بسیاری از خانوارها در سالهای گذشته دلار، طلا یا سایر داراییها را با این هدف نگهداری کردهاند که در آینده از قدرت مالی لازم برای خرید خانه اول یا سرمایهگذاری ملکی برخوردار شوند. پس از آتشبس، مسیر قیمت مسکن بار دیگر تغییر کرد. در بهار نیز وقتی اعلام شد ایران و آمریکا در حال مذاکره هستند و احتمال دستیابی به تفاهم وجود دارد، آثار آن بهسرعت در ثبات نسبی قیمت مسکن دیده شد. قیمت مسکن در این دوره به حدود ۲۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و در دوره آتشبس و انتشار اخبار مربوط به تفاهم، تا حد زیادی ثبات خود را حفظ کرد. با این حال، چند روز پیش و همزمان با مشاهده دوباره برخی تحرکات و حملات در تهران، قیمت پیشنهادی فروشندگان به حدود ۲۱۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و اکنون این رقم در محدوده ۲۲۴ میلیون تومان قرار دارد. از سال ۱۳۹۷ به بعد، ابتدا خروج آمریکا از برجام و سپس بروز جنگ و تشدید ریسکهای غیراقتصادی باعث شدند حساسیت قیمت مسکن به تحولات و متغیرهای بیرونی افزایش پیدا کند. هرچه در این هفت یا هشت سال جلوتر آمدهایم، سرعت واکنش بازار مسکن بیشتر شده و اکنون حتی نوسان روزانه قیمتهای پیشنهادی فروشندگان قابل مشاهده است. از ابتدای دهه ۱۳۷۰ تاکنون، رکود و رونق قیمتی بازار مسکن را میتوان به شش دوره تقسیم کرد؛ سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶، سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲، سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ و در نهایت بهار سال ۱۴۰۵. درباره ویژگی دوره نخست، از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، چرخههای رکود و رونق مسکن به شکل سنتی و تکرار شونده عمل میکرد. معمولاً بازار برای یکونیم تا حداکثر دو سال با رونق معاملات و افزایش قیمت مواجه میشد و پس از آن، برای سه تا چهار سال و گاهی بیشتر، وارد رکود قیمتی میشد. در دوره رکود، قیمت اسمی مسکن یا کاهش پیدا میکرد یا میزان رشد آن از تورم عمومی کمتر بود؛ در نتیجه، قیمت واقعی مسکن کاهش مییافت و بازار بهتدریج برای یک دوره افزایش قیمت جدید آماده میشد. میانگین رشد سالانه قیمت مسکن تهران از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳ حدود ۲۱ درصد بود. این عدد برای مقایسه با دورههای بعد اهمیت زیادی دارد. درباره دوره برجام، از سال ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ و پس از امضای برجام، ریسک سیاسی ناشی از تحریمهای ابتدای دهه ۱۳۹۰ تا حد زیادی فروکش کرد. انتظارات تورمی کاهش یافت و مردم نسبت به آینده اقتصاد امیدوارتر شدند. در مجموع این سه سال، قیمت مسکن فقط حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد. این رشد ۱۰درصدی در سه سال را باید با رشد ۱۵درصدی قیمت در بهمن سال گذشته و حدود ۲۰درصدی در اردیبهشت امسال مقایسه کرد تا مشخص شود سرعت رشد قیمت در دوره برجام تا چه اندازه پایین و فضای روانی جامعه تا چه حد متفاوت بوده است. با اشاره به تحولات سال ۱۳۹۷، از سال ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاقی تاریخی در بازار مسکن رخ داد. با خروج آمریکا از برجام، هم چرخههای سنتی رکود و رونق بازار مسکن نسبت به سه دهه قبل تغییر کرد و هم روند رشد قیمتها وارد وضعیت تازه و کمسابقهای شد. در سال ۱۴۰۰ و همزمان با تغییر دولت، مردم و فعالان اقتصادی تا حدودی امیدوار شدند؛ زیرا رئیسجمهور وقت در ابتدای فعالیت دولت اعلام کرد که مذاکرات دوباره آغاز خواهد شد. اثر این خبر بهسرعت در بازار مسکن نمایان شد و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۰ درصد افزایش یافت. در سالهای ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، مذاکرات با اروپا و آمریکا با تنشها و نوسانات زیادی همراه بود. در سال ۱۴۰۲ نیز روند مذاکرات دوباره به هم خورد و بازار مسکن تا خردادماه وارد مرحله تازهای از التهاب قیمتی شد؛ بهطوریکه رشد قیمت مسکن در مقاطعی از ۶۰ درصد فراتر رفت. در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، ماهیت ریسک سیاسی تغییر کرد و ریسک جنگ به بازار وارد شد. در حالی که بازارهایی مانند دلار، سکه و سایر داراییهای نقدشونده مرتباً با التهاب قیمتی روبهرو میشدند، این رشد به همان شدت در بازار مسکن منعکس نمیشد. با این حال، در بهار امسال رشد اسمی قیمت مسکن دوباره شتاب گرفت. قیمت مسکن در مجموع فصل بهار حدود ۴۰ درصد افزایش یافت و تورم نقطهای آن در خردادماه به محدوده ۹۰ تا ۹۵ درصد رسید. برای آنکه متوجه شویم در بازار مسکن چه گذشته و بتوانیم آینده آن را تحلیل کنیم، باید قیمت واقعی مسکن را بررسی کنیم؛ یعنی اثر تورم عمومی را از رشد قیمت اسمی کنار بگذاریم. اگر قیمت مسکن را با قیمت ثابت سال ۱۳۷۰ محاسبه کنیم، زمانی که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۴۷ هزار تومان بود، مشاهده میشود قیمت واقعی مسکن از سال ۱۳۷۰ تا تیرماه امسال حدود ۲.۳ برابر شده و از ۴۷ هزار تومان به حدود ۱۱۰ هزار و ۶۰۰ تومان در هر مترمربع، به قیمت ثابت سال ۱۳۷۰، رسیده است. اما بخش قابلتوجه این افزایش تنها در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاق افتاد. قیمت واقعی مسکن در این سه سال حدود ۱۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. در حالی که در کل دوره ۳۵ساله، قیمت واقعی دو تا سه برابر شده، فقط در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ رشد ۱۶۰درصدی را تجربه کرده است. در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، قیمت واقعی مسکن حدود ۴۰ درصد کاهش یافت. سپس در بهار امسال، بهویژه در اردیبهشت و بخشی از خرداد، قیمت واقعی مسکن بار دیگر بیش از ۱۶ درصد و در برخی محاسبات تا حدود ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد. از این روند نتیجه گرفته میشود که ریسک ناشی از سیاستهای ترامپ، خروج آمریکا از برجام و پس از آن خطر جنگ، مانند یک بازیگردان پنهان و مزاحم، حرکت قیمت مسکن و رفتار خریداران و فروشندگان را هدایت کرده است. این روند نشان میدهد که در ماههای آینده، اگر جنگ تشدید شود و به تهران کشیده شود، چه اتفاقاتی ممکن است در بازار مسکن رخ دهد. همچنین اگر تفاهمی شکل بگیرد و دوباره به توافق بازگردیم، شرایط این بازار چگونه میتواند تغییر کند. با اشاره به وضعیت ماههای اخیر، در اردیبهشت امسال، رشد ماهانه قیمت مسکن به ۲۱ درصد رسید و رکورد رشد ۱۵درصدی بهمن سال گذشته را نیز شکست. در بخشی از محاسبات انجامشده در زمان برگزاری این همایش، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان مسکن در تهران حدود ۲۰۴ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد شده است. از آنجا که هنوز آمار تیرماه دریافت نشده، آخرین قیمت قطعی و رسمی معاملات به خردادماه مربوط میشود که حدود ۱۸۱ میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. بنابراین میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد فاصله وجود دارد. اکنون در وضعیتی قرار داریم که نه میتوان آن را جنگ کامل نامید و نه صلح کامل. اگر دوباره به تفاهمی بازگردیم که قرار است در نهایت به توافق منجر شود، فاصله میان تفاهم و توافق برای اقتصاد یک دوره برزخی خواهد بود؛ مشابه وضعیتی که از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ تجربه کردیم. برای بررسی آثار توافق احتمالی بر بازار مسکن، میتوان به تجربه سال ۱۳۹۴ مراجعه کرد. در تیرماه آن سال و پس از امضای برجام، قیمت مسکن تهران حدود پنج درصد کاهش یافت و سپس بازار برای حدود سه سال به ثبات رسید. خرید سرمایهای آپارتمان نیز کاهش یافت و بازار عمدتاً در اختیار متقاضیان مصرفی قرار گرفت. با طرح این پرسش که آیا در صورت توافق، بازار مسکن دوباره شبیه سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ خواهد شد، بررسیها نشان میدهد تکرار آن شرایط بسیار بعید است و چند دلیل مشخص دارد. درباره نخستین تفاوت، پیش از امضای برجام در سال ۱۳۹۴، بازار مسکن در سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۳ با رونق و جهش قیمت مواجه شده بود و استعداد ورود به یک دوره رکود و ثبات قیمتی را داشت. اما اکنون چنین شرایطی وجود ندارد. بازار هفت تا هشت سال است که در رکود معاملاتی قرار دارد و حجم زیادی از تقاضای مصرفی پشت در بازار معطل مانده و منتظر فرصتی برای خرید است. دومین تفاوت، تورم تولید مسکن است. در سال ۱۳۹۴، تورم تولید مسکن منفی دو درصد بود؛ یعنی هزینه ساخت نسبت به سال قبل کاهش یافته بود. اما در دو سال گذشته، هزینه ساخت مسکن در تهران، بدون احتساب قیمت زمین، بیش از دو برابر شده است. تفاوت سوم به تغییر سطح تورم عمومی بازمیگردد. تورم عمومی در سالهای ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ حدود ۱۱ درصد بود، اما اکنون تورم نقطهای به حدود ۸۹ درصد رسیده و اقتصاددانان در این همایش نیز پیشبینی کردند که احتمال افزایش آن وجود دارد. از آنجا که رشد قیمت مسکن تابعی از تورم عمومی است، سطح و مبنای رشد قیمتها بهطور کامل تغییر کرده است. درباره تفاوت چهارم، شرایط سرمایهگذاری خانوارها نیز نسبت به ابتدای دهه ۱۳۹۰ تغییر کرده است. در آن زمان، سرمایهگذاری در بورس عمدتاً در اختیار افراد متخصص بود، مردم بهصورت ساعتی نرخ ارز را بررسی نمیکردند و ابزارهای خرید آنلاین طلا وجود نداشت. با اشاره به بازدهی بازارها، اگر جنگ موجود در استانهای جنوبی متوقف شود و طرفین دوباره پشت میز مذاکره قرار بگیرند، وارد یک دوره برزخی خواهیم شد. تجربه سال ۱۴۰۰ و بهار امسال نشان میدهد که در دورههای برزخی، بازدهی بازار مسکن میتواند از بازارهایی مانند دلار و سکه بیشتر شود. در سال ۱۴۰۰، بازدهی مسکن از بازارهای سکه، دلار و بورس بیشتر شد. بهار امسال نیز شرایط مشابهی ایجاد شد؛ البته این دوره یک ویژگی استثنایی داشت، زیرا بورس تهران در بخش عمده هفتهها شرایط نامناسبی داشت، دلار از ابتدای بهار تا پایان آن حدود پنج درصد افزایش یافت و قیمت سکه نیز کاهش پیدا کرد. در دهه ۱۳۷۰، متوسط رشد سالانه بخش ساختمان حدود ۹ درصد بود و در دهه ۱۳۹۰ نیز بهطور متوسط رشدهای مثبتی در حدود چهار درصد ثبت شد. اما از سال ۱۴۰۰ به بعد، رشد بخش ساختمان تقریباً به صفر رسیده است. سال گذشته رشد حدود یکونیمدرصدی ثبت شد که دلایل خاص خود را دارد. وضعیت سرمایهگذاری ساختمانی حتی نامناسبتر شده است. جمعبندی نرخ روز: ریسک جنگ و تحولات سیاسی در سالهای اخیر، بهویژه از سال ۱۳۹۷ به بعد، به عامل اصلی نوسانات شدید در بازار مسکن تبدیل شده است. این عوامل منجر به رکود معاملاتی طولانیمدت و در عین حال جهشهای قیمتی بیسابقه، مانند رشد ۱۵ درصدی در بهمن و ۲۱ درصدی در اردیبهشت، شدهاند. با وجود احتمال تفاهم، تکرار شرایط ثبات قیمتی سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ بعید به نظر میرسد، زیرا بازار با تقاضای انباشته، تورم بالای تولید مسکن و تغییرات در انتظارات تورمی مواجه است. در دورههای برزخی میان تفاهم و توافق، بازدهی بازار مسکن میتواند از سایر بازارهای دارایی پیشی بگیرد.
