دلایل عقبماندگی صندوقهای املاک از رشد بازار مسکن
به گزارش نرخ روز، بررسیها نشان میدهد که صندوقهای املاک در بازه زمانی پایان تیر ۱۴۰۴ تا پایان تیر ۱۴۰۵، عملکردی به مراتب پایینتر از رشد کلی بازار مسکن داشتهاند. در این میان، صندوق امین شهر با ۳۶ درصد رشد، بهترین عملکرد را به ثبت رسانده است. پس از آن، صندوقهای ک لی د با ۳۲ درصد، دانیک با ۲۴ درصد و کاشانه با ۱۸ درصد قرار دارند. در مقابل، صندوق مالک آتیه تنها حدود یک درصد رشد داشته و ارزش مسکن نیز با افت ۳.۳ درصدی، ضعیفترین عملکرد را در میان صندوقهای مورد بررسی نشان میدهد. شاخص قیمت پیشنهادی مسکن در تهران از ۱۰۰.۲ میلیون تومان در پایان تیر ۱۴۰۴ به حدود ۲۰۶ میلیون تومان در پایان تیر ۱۴۰۵ رسیده که نشاندهنده رشدی ۱۰۶ درصدی طی یک سال است. این مقایسه، شکاف قابل توجهی را میان عملکرد صندوقها و بازار مسکن آشکار میکند.
هاشم آردم، کارشناس بازار سرمایه، در توضیح این فاصله بیان میکند که صرف مقایسه قیمت پایانی واحدهای صندوق با رشد قیمت مسکن، تصویر کاملی ارائه نمیدهد؛ چراکه بخشی از درآمد حاصل از اجاره املاک به دارندگان واحدها پرداخت میشود و در قیمت معاملاتی باقی نمیماند. او تأکید میکند که برای ارزیابی دقیقتر، باید در کنار درآمدهای توزیعشده، تغییرات خالص ارزش داراییها (NAV) نیز بررسی شود. با این حال، برآورد NAV برخی از صندوقهای مورد بررسی نیز رشدی در محدوده ۵۰ تا ۷۰ درصد را نشان میدهد که همچنان از رشد ۱۰۶ درصدی شاخص قیمت پیشنهادی مسکن تهران عقبتر است. بنابراین، تغییر معیار سنجش، اگرچه بخشی از فاصله را توضیح میدهد، اما آن را بهطور کامل از بین نمیبرد.
آردم بخشی از این عقبماندگی را به ترکیب داراییهای صندوقها مرتبط میداند. این صندوقها تمام منابع خود را در ملک نگهداری نمیکنند و ممکن است بخشی از سبدشان را به سپرده، اوراق با درآمد ثابت یا دیگر ابزارهای مالی اختصاص دهند. در نتیجه، NAV صندوق لزوماً با همان سرعت قیمت ملک رشد نمیکند. او همچنین بر محدود بودن سبد ملکی صندوقها تأکید دارد. بسیاری از صندوقهای فعال تنها مالک یک یا چند ملک در نقاط و کاربریهای مشخص هستند؛ بنابراین نمیتوان انتظار داشت عملکرد آنها نماینده متوسط بازار مسکن تهران باشد. ممکن است قیمت مسکن در سطح شهر افزایش شدیدی داشته باشد، اما دارایی مشخص یک صندوق به دلیل موقعیت، کاربری یا ویژگیهای خود رشد کمتری را تجربه کند.
به گفته این کارشناس، نقدشوندگی پایین ملک نیز سبب میشود قیمت معاملاتی واحدهای صندوق از NAV فاصله بگیرد. سرمایهگذار هنگام خرید واحد صندوق، این واقعیت را در نظر میگیرد که دارایی اصلی صندوق بهسرعت قابل فروش نیست. محدود بودن خریداران، ضعف بازارگردانی و بیاعتمادی به نحوه ارزشگذاری نیز میتواند این تخفیف را تشدید کند و باعث شود واحدها پایینتر از ارزش خالص داراییها معامله شوند. عامل دیگری که آردم بر آن تأکید میکند، تأخیر در بهروزرسانی ارزش املاک است. از آنجا که تجدید ارزیابی داراییهای ملکی بهصورت روزانه انجام نمیشود، جهشهای بازار با وقفه در NAV منعکس میشوند. به این ترتیب ممکن است قیمت روز ملک افزایش یافته باشد، اما صورتهای مالی و NAV صندوق هنوز ارزش قبلی را نشان دهند. نکته قابل توجه دیگر، ضعف در افشای اطلاعات است که یکی از موانع اعتماد سرمایهگذاران محسوب میشود. به اعتقاد او، بازار باید تصویر روشنتری از موقعیت، کاربری و مشخصات املاک، وضعیت و سررسید قراردادهای اجاره، میزان درآمد اجارهای، هزینههای نگهداری و مبنای ارزشگذاری آنها در اختیار داشته باشد. هرچه اطلاعات داراییها ناقصتر باشد، ارزیابی ارزش واقعی صندوق دشوارتر و احتمال معامله با تخفیف بیشتر خواهد شد.
جمعبندی نرخ روز
صندوقهای املاک با وجود هدف سرمایهگذاری غیرمستقیم در مسکن، نتوانستهاند همپای رشد ۱۰۶ درصدی بازار مسکن حرکت کنند. عواملی چون ترکیب داراییها، محدودیت سبد ملکی، نقدشوندگی پایین و تأخیر در بهروزرسانی ارزش املاک به این عقبماندگی دامن زدهاند. همچنین، ضعف در افشای اطلاعات شفاف، ارزیابی دقیق و اعتماد سرمایهگذاران به این صندوقها را دشوارتر کرده است.
