خطای آماری در قیمت مسکن: آیا خانههای نوساز همیشه گرانتر نیستند؟
به گزارش نرخ روز، مقایسه قیمت آگهیهای مسکن بر اساس سن بنا در ۲۲ منطقه تهران، در ابتدا به یک نتیجه غیرمنتظره برای منطقه ۲۱ در غرب پایتخت منجر شد. در محاسبه اولیه، متوسط قیمت هر مترمربع ساختمانهای ساخته شده در دهه ۸۰ شمسی حدود ۱۶۶ میلیون تومان به دست آمد؛ این در حالی بود که همین رقم برای ساختمانهای دهه ۹۰ حدود ۱۵۴ میلیون تومان و برای ساختمانهای دهه ۱۴۰۰ حدود ۱۵۵ میلیون تومان محاسبه شد. در شرایط عادی و با فرض ثابت بودن سایر عوامل، انتظار میرود واحدهای جدیدتر قیمت بالاتری داشته باشند، اما دادههای خام نشان میدادند که خانهای با حدود دو دهه قدمت، از یک خانه نوساز گرانتر است. دو مورد واضح، که در بررسی نمونه ما موجود بودند در شهرک آزادی، سه فایل مربوط به ساختمانهای دهه ۹۰ بهطور متوسط متری حدود ۲۰۴ میلیون تومان قیمت داشتند؛ در مقابل، چهار فایل دهه ۱۴۰۰ شهرک استقلال با متوسط حدود ۹۷ میلیون تومان در متر در نمونه قرار گرفته بودند. مقایسه مستقیم این دو گروه میتوانست بخشی از اختلاف جغرافیایی قیمت را به اشتباه به سن ساختمان نسبت دهد. حتی در محلههایی که در هر سه دهه مورد بررسی حضور دارند، وزن نمونه یکسان نیست. برای مثال، وردآورد در گروه دهه ۹۰ با ۲۱ آگهی حضور دارد، اما تعداد فایلهای دهه ۱۴۰۰ آن به ۶۲ مورد میرسد. بنابراین میانگین خام منطقه نهفقط از قیمت هر محله، بلکه از تعداد آگهیهایی که هر محله وارد هر گروه سنی کرده نیز تأثیر میگیرد. زمانی که مقایسه را داخل خود محله نیز انجام دهیم در باشگاه نفت، متوسط قیمت از حدود ۱۷۲.۵ میلیون تومان در دهه ۸۰ به ۱۸۹.۱ میلیون در دهه ۹۰ و ۲۰۶.۳ میلیون تومان در دهه ۱۴۰۰ افزایش پیدا میکند. در تهرانسر شرقی نیز متوسط دهه ۱۴۰۰ حدود ۱۷۴.۶ میلیون تومان است؛ بالاتر از حدود ۱۵۵ میلیون تومان در دهه ۸۰. بنابراین بخشی از همان رابطهای که در میانگین کل منطقه پنهان شده بود، با مقایسه هممحلهای دوباره آشکار میشود. یعنی حتی با ثابت ماندن محله تصویر متفاوتی از رابطه سن بنا و قیمت ظاهر میشود و حتی جهت این رابطه در همه محله ها یکی نیست. این نتیجه، پرسشها و فرضیههایی را مطرح کرد؛ آیا الگوی قیمتگذاری در ساختمانهای منطقه ۲۱ متفاوت است؟ آیا نوساز بودن در این منطقه برخلاف انتظار، امتیاز قیمتی ایجاد نمیکند و ساختمانهای قدیمیتر به دلیل متراژ، کیفیت ساخت یا اعتبار نوع سند مالکیت ارزش بیشتری دارند؟ یا اینکه میانگینها بخشی از واقعیت را پنهان کردهاند؟ بررسیهای بیشتر روی دادهها نشان داد که ریشه این اختلاف را باید در روش تحلیل آماری جستوجو کرد. برای همین، بررسی جزئیتر شد و از سطح منطقه به محله رسید. همین تغییر کوچک، تئوری اولیه را تأیید کرد. برای بررسی این تناقض، دادههای منطقه ۲۱ بر اساس محله دستهبندی شدند. مشخص شد که خانههای مقایسه شده در سه گروه سنی، گاهی از محلههای متفاوتی در منطقه ۲۱ بودند. در میان ساختمانهای دهه ۱۴۰۰، برخی محلههای ارزانتر حضور داشتند که در نمونههای دهههای قبل یا اصلاً دیده نمیشدند یا تعداد آگهیهایشان بسیار محدود بود. همچنین بخشی از فایلهای ساختمانهای دهه ۸۰ و ۹۰ از محلههایی با سطح قیمت بالاتر آمده بودند. بررسی جزئیتر ترکیب آگهیها نشان میدهد که بخشی از این نتیجه غیرمنتظره ناشی از حضور نامتوازن محلهها در گروههای سنی مختلف است. برخی محلههای ارزانتر عمدتاً در میان ساختمانهای جدیدتر ظاهر شدهاند، در حالی که تعدادی از محلههای گرانتر در گروه ساختمانهای قدیمیتر حضور داشتهاند؛ در نتیجه، میانگین کل منطقه تحت تأثیر ترکیب متفاوت محلهها قرار گرفته است. جمعبندی نرخ روز این بررسی نشان میدهد که تحلیلهای آماری اولیه در بازار مسکن ممکن است به دلیل عدم تفکیک کافی، نتایج گمراهکنندهای ارائه دهند. تفاوت قیمت بین خانههای نوساز و قدیمیتر در منطقه ۲۱ تهران، نه به دلیل ارزش ذاتی کمتر نوسازها، بلکه به دلیل ترکیب نامتوازن محلههای گران و ارزان در نمونههای آماری بوده است. با بررسی دقیقتر در سطح محله، مشخص شد که رابطه منطقی بین سن بنا و قیمت، یعنی گرانتر بودن واحدهای جدیدتر، همچنان برقرار است.
