بررسی جغرافیای قیمت مسکن تهران؛ ارزش افزوده نوسازی در کدام مناطق بیشتر است؟

به گزارش نرخ روز، تحلیل داده‌های بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که تفاوت قیمت آپارتمان‌ها در مناطق مختلف شهر بسیار چشمگیر است. بدون در نظر گرفتن سن بنا، مناطق شمالی و شمال‌مرکزی تهران همچنان بالاترین سطوح قیمتی را به خود اختصاص داده‌اند و با حرکت به سمت مناطق جنوبی، قیمت‌ها کاهش قابل توجهی پیدا می‌کنند. حتی در یک منطقه نیز، اختلاف قیمت میان محله‌ها می‌تواند بسیار زیاد باشد؛ بنابراین، میانگین یا میانه یک منطقه تنها یک تصویر کلی از بازار آن منطقه ارائه می‌دهد و نمی‌توان آن را به تمام محله‌ها تعمیم داد.میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک تهران به حدود 509.54 میلیون تومان می‌رسد که بالاترین رقم در میان 22 منطقه تهران است. پس از آن، منطقه 3 با 414.16 میلیون تومان، منطقه 2 با 357.54 میلیون تومان و منطقه 6 با 351.40 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارند.در مقابل، پایین‌ترین سطح قیمت در منطقه 18 مشاهده می‌شود، جایی که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع حدود 110.38 میلیون تومان است. مناطق 17 و 16 نیز به ترتیب با 111.98 و 122.95 میلیون تومان در انتهای این رتبه‌بندی قرار گرفته‌اند. بر این اساس، قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود 4.6 برابر منطقه 18 است که شدت شکاف جغرافیایی قیمت مسکن در تهران را به وضوح نشان می‌دهد. در نقشه‌های مربوطه، مناطق 22گانه تهران بر اساس میانگین وزنی قیمت هر مترمربع دسته‌بندی شده‌اند و هرچه رنگ یک منطقه تیره‌تر باشد، سطح قیمت آگهی‌های آن بالاتر است.برای سنجش میزان تغییرات قیمت بین یک آپارتمان نوساز و ساختمانی که در دهه 80 ساخته شده است، از شاخصی به نام «پریمیوم نوساز بودن» استفاده شده است. این شاخص نشان می‌دهد که میانه قیمت ساختمان‌های دهه 1400 در یک منطقه، چند درصد بالاتر از ساختمان‌های دهه 1380 همان منطقه قرار دارد و به عبارتی، یک آپارتمان نوساز چند درصد گران‌تر از یک آپارتمان قدیمی‌تر است.نتایج این بررسی نشان می‌دهد که فاصله قیمتی میان ساختمان‌های دهه 80 و دهه 1400 در سراسر شهر یکسان نیست. منطقه 12 با پریمیوم 64.13 درصدی در بالاترین سطح قرار دارد و پس از آن منطقه 20 با 53.67 درصد دیده می‌شود. منطقه یک با 43.01 درصد، منطقه 3 با 40.99 درصد و منطقه 6 با 39.30 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در بخش بزرگی از مناطق نیز، فاصله قیمت دو نسل ساختمانی در محدوده 20 تا 40 درصد است.اما یک عدد در انتهای این رتبه‌بندی جلب توجه می‌کند: منطقه 21 با پریمیوم منفی 6.46 درصد. در نگاه اول، این عدد ممکن است این تصور را ایجاد کند که در منطقه 21، ساختمان‌های دهه 1400 حتی از ساختمان‌های دهه 80 ارزان‌تر هستند. با این حال، بررسی‌های قبلی نشان داده است که چنین برداشتی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.با بررسی دقیق‌تر در سطح محله‌ها مشخص شد که ساختمان‌هایی که در گروه‌های سنی مختلف با یکدیگر مقایسه می‌شوند، لزوماً از محله‌های یکسانی نیستند. برخی محله‌های ارزان‌تر عمدتاً در میان ساختمان‌های جدیدتر ظاهر شده‌اند، در حالی که بخشی از آگهی‌های ساختمان‌های قدیمی‌تر به محله‌هایی با سطح قیمت بالاتر تعلق داشته‌اند. در نتیجه، عدد کلی منطقه علاوه بر سن ساختمان، از ترکیب جغرافیایی آگهی‌ها نیز تأثیر پذیرفته است. حتی حضور یک محله در هر دو گروه سنی نیز لزوماً مشکل را به‌طور کامل حل نمی‌کند، زیرا تعداد آگهی‌ها می‌تواند متفاوت باشد.به همین دلیل، پریمیوم نوساز بودن را نباید معادل اثر خالص سن بنا دانست. این شاخص تنها فاصله قیمتی مشاهده‌شده میان دو نسل ساختمانی در آگهی‌های موجود را نشان می‌دهد.با وجود اینکه درصد اختلاف قیمت میان ساختمان‌های دهه 80 و 1400 در مناطق شمالی تهران بیشترین مقدار را ندارد، اما وقتی این فاصله به تومان محاسبه می‌شود، تصویر متفاوتی به دست می‌آید. بالا بودن سطح عمومی قیمت در مناطق گران‌تر باعث شده است که فاصله میان دو نسل ساختمانی در این بخش از شهر به ارقام بسیار بزرگ‌تری برسد.در منطقه یک، متوسط قیمت هر مترمربع در فایل‌های دهه 80 حدود 416 میلیون تومان و در دهه 1400 نزدیک به 595 میلیون تومان است که فاصله‌ای حدود 179 میلیون تومان برای هر مترمربع ایجاد می‌کند. این اختلاف در منطقه 3 به حدود 141 میلیون تومان و در منطقه 6 به حدود 111 میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد. برای مقایسه، فاصله دو نسل ساختمانی در منطقه 10 حدود 40 میلیون، در منطقه 17 حدود 31 میلیون و در منطقه 15 حدود 22 میلیون تومان در هر مترمربع است.بنابراین، ارزش نوساز بودن را می‌توان از دو زاویه دید. از نظر درصدی، برخی مناطق میانی و جنوبی نیز فاصله قابل توجهی میان ساختمان‌های دهه 80 و 1400 دارند؛ اما از نظر مبلغی که به قیمت هر مترمربع اضافه می‌شود، این فاصله در بازارهای گران‌تر تهران بسیار بزرگ‌تر است.جمع‌بندی نرخ روزبررسی‌ها نشان می‌دهد که شکاف قیمتی مسکن در تهران از نظر جغرافیایی بسیار عمیق است، به طوری که قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود 4.6 برابر منطقه 18 است. شاخص «پریمیوم نوساز بودن» نشان می‌دهد که تفاوت درصدی قیمت بین ساختمان‌های دهه 80 و 1400 در مناطق مختلف متفاوت است و در برخی مناطق میانی و جنوبی نیز قابل توجه است. با این حال، از نظر ارزش ریالی، نوساز بودن در مناطق گران‌تر شمالی، فاصله قیمتی بسیار بزرگ‌تری را ایجاد می‌کند و به صدها میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد.