تغییر مسیر معاملات بازار مسکن تهران؛ آیا جهش قیمت در راه است؟
به گزارش نرخ روز، کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بخش قابلتوجهی از خانوارهایی که در سالهای اخیر در بازارهای دارایی مانند سهام، دلار و طلا سرمایهگذاری کردهاند، با هدف تأمین بودجه برای خرید مسکن این اقدام را انجام دادهاند و هر زمان که قدرت خرید مناسب را از طریق بازدهی داراییها به دست آورند، وارد بازار مسکن میشوند. در میانه تابستان، بازار مسکن تهران شاهد تغییراتی بود. متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمانها در مردادماه نسبت به تیرماه با ۳.۲ درصد افزایش ماهانه، به ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید. این سطح از قیمت، ۱۰۶ درصد بیشتر از سال گذشته است. علاوه بر دادههای مربوط به قیمتهای پیشنهادی فروشندگان، اطلاعات «قیمت قطعی» در معاملات مردادماه نیز موجود است. میانگین «قیمت قطعی» هر مترمربع واحد مسکونی در تهران اکنون ۱۹۲ میلیون تومان است که این رقم نیز نسبت به تیرماه ۳.۲ درصد افزایش نشان میدهد. ارقام مربوط به تغییرات مثبت در هر دو شاخص «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» مسکن در تهران، این پیام را منتقل میکند که احتمالاً تقاضای خرید نسبت به ماه تیر افزایش یافته است. بررسیها از نبض معاملات مسکن نیز این پیام را تأیید میکند. در مردادماه امسال، حدود ۱۳۰۰ واحد مسکونی در تهران از طریق یکی از سامانههای مجاز انعقاد قرارداد که بخش اصلی خریدوفروشها در آن صورت میگیرد، معامله شد. این در حالی است که حجم معاملات صورتگرفته در همین سامانه طی ماه تیر حدود یک هزار واحد بوده است. بدین ترتیب میتوان برآورد کرد که معاملات مسکن در میانه تابستان حدود ۳۰ درصد نسبت به تیرماه افزایش یافته است. با این حال، نبض فعلی خریدوفروشها در مقایسه با «ماه داغ» بازار معاملات مسکن، یعنی اردیبهشتماه، هنوز ۳۵ درصد کمتر است. هرچند در میانه بهار نیز با وجود ثبت ۲۰۰۰ معامله قطعی آپارتمان در تهران، وضعیت بازار نشانهای از «رونق» را منعکس نکرد. رونق معاملات مسکن در تهران زمانی اتفاق میافتد که بازار شاهد خریدوفروش ماهانه دستکم ۸ تا ۱۰ هزار واحد مسکونی باشد. شواهد آماری و تحقیقات میدانی از بازار مسکن مردادماه، رشد نسبی معاملات خرید و همچنین خزش (رشد خفیف) قیمت آپارتمان در پایتخت را تأیید میکند. اما چرایی «بازگشت خریداران» احتمالاً پرسش دوم پس از اطلاع از تغییرات مثبت قیمت است. بررسیها درباره علت احیای آرام بازار معاملات مسکن، تحقق یکی از چهار سناریوی پیشبینیشده در ماههای گذشته درباره «معادله بازار ملک در شرایط جنگی» را مشخص میکند. کانال رصدخانه بازار مسکن، پیشتر چهار سناریو درباره آینده کوتاهمدت بازار مسکن بررسی کرده بود. این سناریوها در قالب «جنگ دوباره»، «تعلیق جنگ»، «شروع مذاکرات» و «توافق نهایی» مطرح است. در هر یک از این حالتها، به ترتیب معاملات مسکن متوقف و قیمت احتمالاً افت میکند؛ معاملات به تدریج احیا و قیمت به دلیل تورم ساخت گذشته و چشمانداز قیمتها در آینده افزایش مییابد؛ معاملات با رشد چشمگیر روبهرو میشود و قیمت نیز تحت تأثیر قرار میگیرد؛ و در نهایت در قالب سناریوی توافق، بازار مسکن وارد یک دوره آرامش نسبی میشود. ماه گذشته به دلیل «تعلیق جنگ»، آن هم پس از «حملات هوایی» در شهرهای مختلف بدون اصابت به تهران، تقاضای خرید مسکن به تدریج وارد بازار شد. رشد ۳۰ درصدی معاملات مسکن در مردادماه نسبت به تیرماه را باید نتیجه همافزایی دو نیروی اقتصادی و غیراقتصادی دانست. از یک طرف، سمت تقاضای خرید ملک بستر ورود به این بازار را با توجه به چندین هفته «توقف حملات» مناسب دید و از سوی دیگر به «قدرت خرید طلایی و احتمالاً ارزی» مجهز بود. مطابق آنچه در زمستان سال گذشته و میانه بهار امسال رخ داد، ماه گذشته بخش قابلتوجهی از خریداران آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران به پشتوانه «طلا و سکه» و همچنین «دلار» خود، اقدام به تبدیل و خرید کردند. برخی واسطههای بازار مسکن اعلام کردند که در هفتههای اخیر حدود ۹۰ درصد از بودجه خرید معدود خریدارانی که معامله قطعی انجام دادند، «طلا» بوده است. روال جاری در معاملات مسکن برای «تبدیل قدرت طلایی» به بودجه خرید خانه به این شکل است که دو طرف معامله بدون نیاز به تبدیل سکه یا طلا به پول نقد، آن را با بخشی از ارزش معامله تهاتر میکنند. در روش مرسوم دیگر در حال حاضر، پس از پیشپرداخت نقدی و امضای پیشنویس قرارداد، عملیات تبدیل دارایی سرمایهای خریدار به پول نقد در همان روز انجام میشود و از این طریق مابقی ارزش معامله در اختیار فروشنده قرار میگیرد. کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند که بخش قابلتوجهی از خانوارهایی که طی سالهای اخیر اقدام به سرمایهگذاری در بازارهای دارایی همچون سهام، دلار و طلا کردند، هدفشان «ساخت بودجه» برای خرید مسکن بوده است و هر زمان قدرت خرید مناسب را به واسطه بازدهی داراییها پیدا کنند، اقدام میکنند. این اتفاق در مردادماه امسال رخ داد. در عین حال، قیمت دلاری مسکن در مردادماه به ۱۱۲۱ دلار در هر مترمربع رسید که به میزان جزئی از سطح ماه قبل از آن بیشتر شده است، اما هنوز در سطح نرمال خود قرار دارد. احتمالاً بخشی از معاملهگران که با تبدیل دلار وارد بازار مسکن میشوند، چشمانداز رشد قیمت دلاری را مدنظر دارند. طی سالهای اواخر دهه ۹۰، ریسک غیراقتصادی مرتبط با تحریمها، در نبود ریسک جنگ، در مقاطعی باعث رشد قیمت دلاری مسکن به مترمربعی تا ۱۵۰۰ دلار هم شده بود. هرچند در حال حاضر، ترکیبی از دو ریسک تحریم و جنگ وجود دارد و معادلات بازار مسکن قطعاً مثل دورههای قبل نخواهد بود، بلکه حالت متفاوتی خواهد داشت. جمعبندی نرخ روز: در مردادماه، بازار مسکن تهران شاهد افزایش ۳.۲ درصدی متوسط قیمت پیشنهادی و قطعی آپارتمانها بود که نشاندهنده رشد تقاضا است. حجم معاملات نیز نسبت به تیرماه ۳۰ درصد افزایش یافت و به ۱۳۰۰ واحد مسکونی رسید. این رشد معاملات عمدتاً به دلیل «تعلیق جنگ» و ورود خریداران مجهز به «قدرت خرید طلایی و ارزی» به بازار بوده است. با این حال، حجم معاملات هنوز ۳۵ درصد کمتر از اردیبهشتماه است و بازار تا رسیدن به رونق واقعی فاصله دارد.
