مقایسه قیمت مسکن: آیا تهران از مونیخ گرانتر است؟
به گزارش نرخ روز، شهر مونیخ یکی از گرانترین بازارهای مسکن آلمان را به خود اختصاص داده است. بر اساس گزارش رسمی بازار املاک ایالت بایرن که از قراردادهای خرید ثبتشده استخراج شده، در سال ۲۰۲۵ متوسط قیمت فروش مجدد آپارتمان در شهر مونیخ حدود ۷۹۰۰ یورو به ازای هر مترمربع بوده است. همچنین، قیمت واحدهایی که برای نخستین بار به فروش رسیدهاند، به حدود ۱۰ هزار و ۹۰۰ یورو در مترمربع رسیده است. این ارقام، متوسط معاملات ثبتشده در کل شهر هستند و تنها به محلات لوکس محدود نمیشوند. یک گزارش دیگر از بازار املاک و مستغلات برای منطقه اقتصادی مونیخ ۲۰۲۶ نیز متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمانهای شهر در سهماهه چهارم ۲۰۲۵ را حدود ۸۹۶۰ یورو در مترمربع اعلام کرده است. با این حال، این اعداد بهتنهایی چیزی درباره دسترسپذیری مسکن برای خانوار ایرانی نمیگویند. ارزانتر بودن دلاری مسکن، به معنای ارزان بودن آن برای ساکنان همان کشور نیست چراکه درآمد و قدرت پسانداز خانوار ایرانی نیز بهمراتب پایینتر است. به همین دلیل، ممکن است یک خانه هزار دلاری در هر متر برای خانوار تهرانی دستنیافتنیتر از خانهای چند هزار دلاری برای یک خانوار در یک اقتصاد توسعهیافته باشد. بر اساس دادههای گردآوریشده، متوسط قیمت پیشنهادی مسکن در پلتفرمهای آنلاین آگهی در تهران حدود ۲۱۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با فرض نرخ ۲۳۰ هزار تومانی دلار، متوسط قیمت دلاری مسکن در پایتخت به حدود ۹۲۵ یورو در هر مترمربع میرسد. این عدد برای مقایسه دلاری، ۱۰۸۵ دلار است. بر اساس گزارشی که بازار املاک و مستغلات ارائه میدهد، یک خانوار با قدرت خرید متوسط در مونیخ برای خرید چنین خانهای باید معادل حدود ۱۰.۳ سال درآمد خالص خود را پرداخت کند. در ایران، مطابق گزارشی که دفتر اسکان بشر ملل متحد ارائه میدهد، این شاخص به حدود ۲۴ سال درآمد خانوار میرسد. اما چرا اساساً متوسط قیمت خانه در ایران نمیتواند از متوسط قیمت خانه در مونیخ بالاتر باشد؟ اقتصاددانان در نظریه کلاسیک اقتصاد بینالملل به بحث کالاهای غیرقابل تجارت مانند مسکن میپردازند. بلا بالاسا، اقتصاددان دانشگاه ییل، در دهه ۱۹۶۰ درباره قیمت محصولاتی که نمیتوان آنها را میان کشورها و حتی شهرها جابهجا کرد، بحث کرده است. اقتصادهای پیشرفته در صنایع قابل تجارت بهرهوری بالاتری دارند و در نتیجه میتوانند دستمزدهای بیشتری پرداخت کنند. این دستمزد بالاتر در تمام بخشهای اقتصاد اثر میگذارد و کارکنان با توانمندی مشابه، هزینه فرصت فعالیت خود را دستمزد این بخش میدانند. در نتیجه، آرایشگر، کارگر ساختمان، تعمیرکار و سایر ارائهدهندگان خدمات نیز برای خدماتشان دستمزد بالاتری مطالبه میکنند. به همین دلیل، خدمات در این اقتصادها گرانتر از ارائه همان خدمات در کشورهای در حال توسعه است. مسکن نیز تا حد زیادی تحت تأثیر همین نیروها قرار دارد. تلفن همراه یا خودرو را میتوان در کشوری تولید و در کشور دیگری فروخت و تجارت اجازه نمیدهد قیمت این کالاها برای مدت طولانی اختلاف بسیار بزرگی داشته باشد. اختلاف قیمتهای یک کالا در دو نقطه مربوط به هزینه حمل و نقل و تعرفهها میان کشورها است، اما نمیتوان یک آرایشگاه، دندانپزشک یا آپارتمان را بین مونیخ و تهران جابهجا کرد. اینها اصطلاحاً غیرقابلمبادله هستند و قیمتشان بیشتر تحت تأثیر دستمزد، زمین و شرایط داخلی همان اقتصاد قرار دارد. تفاوت سطح درآمد دو کشور ایران و آلمان نیز کوچک نیست. طبق دادههای بانک جهانی، تولید ناخالص داخلی سرانه آلمان در سال ۲۰۲۴ حدود ۵۶ هزار و ۱۰۰ دلار و برای ایران حدود ۵۱۹۰ دلار بوده؛ یعنی GDP سرانه آلمان بیش از ۱۰ برابر ایران است. از دید نظری، بنابراین عجیب نیست که قیمت دلاری خدمات و کالاهای غیرقابلمبادله در آلمان بالاتر باشد. پس آیا خانه در کشور فقیر نمیتواند گران باشد؟ اثر بالاسا-ساموئلسون نمیگوید محال است قیمت مسکن در یک کشور فقیر از کشور ثروتمند بیشتر شود. مسکن فقط یک کالای مصرفی نیست؛ یک دارایی نیز هست. قیمت زمین، محدودیت عرضه، تراکم ساختمانی، مهاجرت به کلانشهرها، انتظارات تورمی و رفتار سرمایهگذاران میتوانند قیمت ملک را از سطحی که صرفاً درآمد و دستمزد توجیه میکند، دور کنند. در اقتصادهایی که تورم بالایی را تجربه میکنند، مانند ایران، وقتی پول ملی بهسرعت ارزش خود را از دست میدهد و بازارهای مالی گزینههای محدودی برای حفظ ارزش دارایی دارند، خانه و زمین میتوانند به پناهگاه سرمایه تبدیل شوند. در چنین شرایطی ممکن است قیمت ملک بیشتر از ارزش مصرفی، تحت تأثیر تقاضای سفتهبازانه و ارزشگذاری به مثابه یک دارایی هم قرار گیرد و از این رو، قیمت در نقاطی از یک کشور مثل مناطق شمال شهر تهران، همچون بعضی مناطق اروپایی هم باشد. اما این اصل بهصورت کلی برقرار است که قیمت خدمات، تحت تأثیر هزینه فرصت نیروی کار و میزان بهرهوری در آن اقتصاد است. بنابراین در تیترهایی مانند «تهران از مونیخ گرانتر شد» قبل از هرچیز باید دقت کرد کدام خانه در تهران، کدام خانه در مونیخ، با چه نرخ ارزی، در چه تاریخی و با چه نوع دادهای مقایسه میشود. باید گفت مقایسهای که در ظاهر بسیار جذاب است، از نظر اقتصادی تقریباً هیچ معنایی نداشته باشد. جمعبندی نرخ روز: مقایسه مستقیم قیمت دلاری مسکن در تهران و مونیخ بدون در نظر گرفتن قدرت خرید، گمراهکننده است. با وجود قیمتهای دلاری پایینتر در تهران، شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای ایرانی به مراتب دشوارتر از مونیخ است. نظریه کالاهای غیرقابل تجارت نشان میدهد که قیمت خدمات و مسکن در اقتصادهای پیشرفته به دلیل بهرهوری بالاتر و دستمزدهای بیشتر، عموماً بالاتر است. با این حال، عوامل داخلی مانند تورم و تقاضای سفتهبازانه میتوانند قیمت مسکن را در کشورهای در حال توسعه نیز افزایش دهند.
