چرا رشد قیمت مسکن به معنای رونق بازار نیست؟

به گزارش نرخ روز، از نیمه دوم سال گذشته، برخی کارشناسان نشانه‌های محدودی از بازگشت رونق به معاملات مسکن را مشاهده کردند. در آن زمان، ارزیابی‌ها حاکی از آن بود که بخشی از تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگ‌متراژ به سمت واحدهای کوچک‌تر و متناسب با توان مالی خانوارها متمایل شده است. با این حال، بازار مسکن در سال جاری نتوانست مطابق الگوی معمول سال‌های گذشته وارد دوره رونق معاملات شود. در حالی که معمولاً از ماه‌های پایانی سال، تحرک در بازار خرید و فروش افزایش می‌یافت، آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته و تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی و اجتماعی، این روند را تحت تأثیر قرار داد و موجب شد بازار مسکن از الگوی معمول خود فاصله بگیرد. تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده است. بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانه‌دار شدن وارد بازار می‌شوند، با شکافی جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. همین شکاف باعث شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری بر بازار را از دست بدهد و در نتیجه، حتی افزایش قیمت‌ها نیز نتواند به رونق معاملات منجر شود. این همان نقطه‌ای است که بازار مسکن را در وضعیت «رکود تورمی» قرار داده است؛ بازاری که در آن قیمت‌ها و هزینه‌های تولید افزایش پیدا می‌کند، اما قدرت خرید و حجم معاملات همگام با آن رشد نمی‌کند. در کنار عوامل اقتصادی و مالی، طی سال‌های اخیر توسعه پلتفرم‌های خانه‌یاب نیز به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار مسکن تبدیل شده است. برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانه‌ها موجب شده مالکان بتوانند قیمت‌های پیشنهادی خود را بدون برخورداری از یک معیار مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند. در نتیجه، قیمت‌هایی که لزوماً به معامله منجر نشده‌اند نیز می‌توانند در شکل‌دهی به انتظارات فعالان بازار اثرگذار باشند. این مسئله از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی یک ملک، الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست؛ اما تکرار قیمت‌های بالا در فضای مجازی می‌تواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند. بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمت‌ها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازه‌ای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد. همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده‌ها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابه‌جایی و شکل‌گیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است. در نهایت، کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن زمانی می‌تواند به تعادل پایدار برسد که خانه بار دیگر در درجه نخست به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تعریف شود، نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. جمع‌بندی نرخ روز بازار مسکن در حال حاضر با پدیده «رکود تورمی» مواجه است؛ به این معنی که با وجود افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های تولید، قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات رشد نمی‌کند. عواملی نظیر کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نااطمینانی‌های اقتصادی به این وضعیت دامن زده‌اند. همچنین، نقش پلتفرم‌های آنلاین در ایجاد انتظارات قیمتی غیرواقعی نیز به پیچیدگی‌های بازار افزوده است. کارشناسان معتقدند برای رسیدن به تعادل، مسکن باید در وهله اول کالایی مصرفی برای سکونت تلقی شود.