به گزارش نرخ روز، گزارشی تحلیلی به بررسی ارتباط مستقیم شرایط بازار مسکن با وضعیت کلان اقتصادی کشور پرداخته و نرخ رشد سالانه متغیرهای اسمی را طی ۲۰ سال و ۸ سال اخیر مورد ارزیابی قرار داده است. بر اساس این گزارش، متوسط رشد سالانه قیمت سکه حدود ۴۳ درصد، شاخص کل بورس ۳۵ درصد، قیمت مسکن تهران و نقدینگی حدود ۳۰ درصد و قیمت ارز و اجاره‌بهای مسکن حدود ۲۵ درصد بوده است. در هشت سال اخیر، شتاب رشد برخی از این متغیرها افزایش یافته و متوسط رشد سالانه قیمت سکه به ۷۳ درصد و قیمت مسکن تهران به حدود ۴۸ درصد رسیده است.
این گزارش تأکید می‌کند که افزایش اسمی قیمت دارایی‌ها به معنای رونق واقعی اقتصاد نیست. خلق ارزش افزوده در بخش مسکن، مستلزم وجود رشد اقتصادی و افزایش درآمد سرانه خانوار است. این در حالی است که درآمد سرانه به قیمت ثابت، از حدود ۱۱۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ به ۸۸.۶ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ کاهش یافته و نرخ رشد اقتصادی کشور نیز طی یک دهه اخیر نزدیک به صفر بوده است.
یکی از نتایج مستقیم این شرایط، در شاخص دسترسی به مسکن قابل مشاهده است. شاخص دسترسی به مسکن، نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار را نشان می‌دهد. بر اساس گزارش، این شاخص برای یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در مناطق شهری کشور که در سال ۱۳۸۰ حدود ۲.۲ بود، در سال ۱۴۰۰ به ۸.۱، در سال ۱۴۰۲ به ۸.۸ و در سال ۱۴۰۴ به حدود ۸.۲ رسیده است.
گزارش توضیح می‌دهد که کاهش پس‌انداز خانوار علاوه بر کاهش دسترسی و قدرت خرید مسکن، سپرده‌گذاری در بانک‌ها را نیز محدود می‌کند و در نتیجه، منابع شبکه بانکی برای تأمین مالی بخش‌های مولد اقتصاد از جمله مسکن کاهش می‌یابد. از همین رو، این روند به کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی منجر شده است. تأمین مالی به یکی از مهم‌ترین چالش‌های فعلی بخش مسکن تبدیل شده و این روند به‌طور مستمر کاهش یافته و در پنج‌ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۵ به حدود ۲ درصد رسیده است. سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی که در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۷ درصد بود، با یک روند نزولی به ۱۳.۵ درصد در سال ۱۳۹۱ و ۲.۷ درصد در سال ۱۴۰۴ رسیده است. سهم مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی در مقایسه با سال ۱۳۹۰ به حدود یک‌هشتم کاهش یافته است؛ آن هم در شرایطی که گزارش بر وجود تأکیدات و تکالیف قانونی برای تأمین مالی این بخش اشاره دارد. وضعیت در حوزه مسکن حمایتی نیز محدودتر است؛ به‌طوری‌که سهم تسهیلات پرداختی به مسکن حمایتی از کل تسهیلات شبکه بانکی طی حدود شش سال گذشته، در مجموع کمتر از یک درصد بوده است.
این گزارش در ادامه به عوامل درون‌زای تأثیرگذار بر قیمت مسکن می‌پردازد که یکی از آن‌ها سهم بالای زمین در هزینه تولید مسکن است. بر اساس داده‌های گزارش، سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از حدود ۴۷ درصد در سال ۱۳۸۹ افزایش یافته و در برخی سال‌ها به بیش از ۶۰ درصد رسیده است. آخرین رقم ارائه‌شده در جدول گزارش برای سال ۱۴۰۳ حدود ۵۶.۸ درصد است. اما گزارش در این بخش به نکته مهم‌تری اشاره می‌کند، اینکه حتی در صورت تأمین زمین، هزینه زمین عملاً قابل صفر شدن نیست؛ چراکه مستلزم آماده‌سازی و تأمین زیرساخت‌های اولیه است. طبق مطالعات کارشناسی مورد اشاره در این گزارش، برای اینکه یک سایت مسکونی به مرحله‌ای برسد که قابلیت احداث مسکن داشته باشد، حداقل معادل ۴۰ درصد هزینه کل ساخت مسکن باید صرف آماده‌سازی زمین و تأمین حداقل زیرساخت‌های مورد نیاز شود. بنابراین بخشی از هزینه اولیه زمین اجتناب‌ناپذیر است.
در ادامه گزارش به چالش بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی نیز پرداخته شده است. در ۲۰ سال اخیر به‌طور متوسط سالانه حدود ۵۲ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی و بهسازی شده که این رقم در مقایسه با تعداد واحدهای نیازمند نوسازی، پایین است. در این محدوده‌های بافت فرسوده حدود ۵.۱ میلیون خانوار با جمعیتی نزدیک به ۲۰ میلیون نفر در ۵.۸ میلیون واحد مسکونی سکونت دارند. از این تعداد، حدود ۴۸ درصد واحدهای مسکونی، معادل ۲.۸ میلیون واحد، همچنان نیازمند نوسازی هستند.
جمع‌بندی نرخ روز
گزارش دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد که با وجود رشد اسمی بالای قیمت دارایی‌ها از جمله مسکن، درآمد سرانه واقعی خانوارها کاهش یافته و رشد اقتصادی نزدیک به صفر بوده است. این وضعیت منجر به کاهش شدید شاخص دسترسی به مسکن و همچنین کاهش سهم تسهیلات بانکی بخش مسکن شده است. علاوه بر این، سهم بالای زمین در هزینه تولید مسکن و کندی روند نوسازی بافت‌های فرسوده از دیگر چالش‌های مهم این بازار به شمار می‌رود.
