ترفندهای جدید مالکان برای افزایش اجارهبها؛ رشد ۵۰ درصدی رقم پرداختی مستأجران
به گزارش نرخ روز، با فرارسیدن فصل جابهجایی، سقف قانونی افزایش اجارهبها بار دیگر به موضوعی مهم در بازار مسکن تبدیل شده است. با این حال، بررسیها حاکی از آن است که میان آنچه قانون تعیین کرده و آنچه مستأجران عملاً میپردازند، تفاوت قابلتوجهی وجود دارد.بر اساس مصوبه ابلاغی، قراردادهای اجاره مسکونی در صورت درخواست مستأجر باید برای یک سال و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش در اجارهبها و مبلغ رهن تمدید شوند. اما در بخشی از بازار، میان این عدد قانونی و هزینه نهایی مستأجر فاصله دیده میشود. در کنار بازار رسمی اجاره، نوعی بازار موازی شکل گرفته که در آن ظاهر قرارداد ممکن است قانونی باشد، اما هزینه واقعی سکونت از سقف تعیینشده فراتر میرود.یکی از روشهای رایج، تخلیه مستأجر قبلی و جایگزینی با مستأجر جدید است. در این شیوه، مالک اعلام میکند که خانه را برای سکونت خود یا اعضای خانواده نیاز دارد، اما پس از تخلیه، همان واحد را با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی به فرد دیگری اجاره میدهد. مستأجر قبلی در صورت تمدید قرارداد میتواند نسبت به افزایش بالاتر از سقف قانونی اعتراض کند، اما مستأجر جدید معمولاً با قیمت تازه بازار مواجه شده و برای یافتن خانه، ناچار به پذیرش رقم پیشنهادی میشود.نیاز شخصی مالک باید در مرجع قضایی احراز شود، اما در عمل اثبات اینکه مالک پس از تخلیه واقعاً در خانه ساکن شده یا آن را با قیمت بیشتری به فرد دیگری اجاره داده، برای مستأجر آسان نیست. همین خلأ نظارتی، تغییر مستأجر را به یکی از راههای عبور از سقف افزایش اجاره تبدیل کرده است.مسیر دیگر، ثبت یک رقم در قرارداد و دریافت مبلغی بیشتر خارج از آن است. ممکن است قرارداد با افزایش ۲۵ درصدی تنظیم شود، اما مالک مابهالتفاوت را بهصورت نقدی، چک جداگانه یا توافق جانبی دریافت کند. تنظیم قرارداد دستی، تمدید شفاهی، ثبتنکردن قرارداد در سامانه یا قرار ندادن تمام پرداختها در متن اجارهنامه نیز از دیگر روشهایی است که امکان ردیابی مبلغ واقعی را کاهش میدهد. در چنین شرایطی، مستأجر برای شکایت باید مدارکی مانند قرارداد سال قبل، رسیدهای بانکی، چکها و پیامهای ردوبدلشده با مالک یا مشاور املاک را نگهداری کند.یکی از پیچیدهترین نقاط بازار، نحوه تبدیل مبلغ رهن به اجاره ماهانه است. در عرف فعلی، هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه میشود. خود این تبدیل غیرقانونی نیست، اما ممکن است نحوه محاسبه آن باعث شود افزایش واقعی قرارداد از سقف ۲۵ درصد بیشتر شود.فرض کنیم قرارداد سال گذشته یک خانه شامل ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بوده است. با در نظر گرفتن ارزش ماهانه ۱۵ میلیون تومانی برای رهن، ارزش کل قرارداد به ۲۵ میلیون تومان در ماه میرسد. افزایش قانونی ۲۵ درصدی، ارزش ماهانه قرارداد جدید را به ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان میرساند. بنابراین اگر رهن ۵۰۰ میلیون تومان ثابت بماند، اجاره ماهانه باید حدود ۱۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان باشد. اما اگر مالک اجاره را به ۲۰ میلیون تومان افزایش دهد، ارزش ماهانه کل قرارداد به ۳۵ میلیون تومان میرسد؛ یعنی افزایش واقعی نه ۲۵ درصد، بلکه ۴۰ درصد خواهد بود.در برخی قراردادها، مالک خواهان رهن بیشتر است و به مستأجر اعلام میکند اگر نتواند ۱۰۰ میلیون تومان به پول پیش اضافه کند، باید ماهانه ۳ تا ۳.۳ میلیون تومان اجاره بیشتری بپردازد. در نتیجه، مستأجری که نقدینگی کمتری دارد، هزینه بیشتری نیز پرداخت میکند.بر اساس بخشنامه مزد سال ۱۴۰۵، حداقل پایه مزد ماهانه یک کارگر حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان است. بررسی چند فایل اجاره در مناطق جنوبی تهران نشان میدهد حتی خانههای کوچک و کمامکانات نیز بخش بزرگی از حداقل مزد را مصرف میکنند.مستأجرانی که مبلغی بیش از سقف قانونی پرداخت کردهاند، تا پنج سال امکان طرح شکایت دارند و در صورت اثبات تخلف، مالک ملزم به بازگرداندن مبلغ اضافه و پرداخت جریمه خواهد شد. با این حال، موفقیت سقف ۲۵ درصدی تنها به وجود قانون وابسته نیست. تا زمانی که قراردادهای جدید با قرارداد قبلی ملک مقایسه نشوند، پرداختهای خارج از قرارداد قابل ردیابی نباشند و هزینه وسایل و خدمات جانبی از اجاره اصلی تفکیک شود، کنترل عدد درجشده در اجارهنامه بهتنهایی بازار را کنترل نخواهد کرد. بازار موازی اجاره دقیقاً در همین فاصله شکل گرفته است؛ فاصله میان عددی که قانون تعیین میکند و پولی که مستأجر در نهایت برای ماندن زیر همان سقف میپذیرد.جمعبندی نرخ روزبررسیها نشان میدهد که با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها، مالکان از روشهای مختلفی برای افزایش بیشتر اجاره استفاده میکنند. این ترفندها شامل تخلیه مستأجر قبلی و اجاره به فرد جدید با افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی، یا دریافت مبالغ اضافی خارج از قرارداد رسمی است. همچنین، نحوه تبدیل رهن به اجاره میتواند منجر به افزایش واقعی بیش از سقف قانونی شود که در نهایت فشار مالی بیشتری را بر مستأجران وارد میکند.
