تحولات ۱۳ ساله بخش مسکن ایران: افزایش کمبود و کهنگی واحدها

به گزارش نرخ روز، موجودی مسکن به مجموع واحدهای مسکونی یک کشور اطلاق می‌شود، اعم از اینکه این واحدها دارای سکنه باشند یا خالی از سکنه. بنابراین، زمانی که موجودی مسکن ایران در سال ۲۰۲۳ معادل ۲۵.۵ میلیون واحد اعلام می‌شود، این رقم صرفاً به معنای ۲۵.۵ میلیون خانه در دسترس خانوارها نیست. در مقابل، کمبود مسکن به فاصله تخمین‌زده شده میان تعداد واحدهای موجود و تعداد واحدهای موردنیاز برای اسکان خانوارهای فعلی و خانوارهایی که در شرایط مطلوب باید به‌صورت مستقل تشکیل شوند، اشاره دارد. این شاخص لزوماً به معنای وجود همان تعداد خانوار بدون سرپناه نیست. کمبود مسکن می‌تواند شامل خانوارهایی باشد که ناچارند به‌صورت مشترک در یک واحد زندگی کنند، جوانانی که به دلیل هزینه بالای مسکن امکان تشکیل خانوار مستقل ندارند، خانوارهای ساکن در واحدهای نامناسب و خانه‌هایی که به دلیل فرسودگی باید از چرخه سکونت خارج شوند. شاخص سوم مورد توجه این گزارش، متوسط عمر موجودی مسکن است؛ یعنی متوسط سن کل واحدهای مسکونی یک کشور.بر اساس داده‌ها، موجودی واحدهای مسکونی ایران در سال ۲۰۱۰ حدود ۲۲.۴ میلیون واحد بوده است. این رقم در سال ۲۰۲۳ به ۲۵.۵ میلیون واحد رسیده است. به این ترتیب، در فاصله ۱۳ سال، حدود ۳.۱ میلیون واحد به موجودی مسکن کشور افزوده شده است. رشد کل موجودی مسکن ایران در این دوره حدود ۱۳.۸ درصد و متوسط رشد سالانه مرکب آن نزدیک به یک درصد بوده است. موجودی مسکن ایران رشد کرده، اما سرعت این رشد به اندازه‌ای نبوده که افزایش نیاز برآوردشده به مسکن را مهار کند.مهم‌ترین و هشداردهنده‌ترین بخش، روند کمبود مسکن در ایران است. در سال ۲۰۱۰، کمبود مسکن ایران حدود ۵۰۰ هزار واحد برآورد شده بود. این رقم در سال ۲۰۱۵ به یک میلیون، در سال ۲۰۲۰ به ۱.۵ میلیون و در سال ۲۰۲۳ به ۲.۶ میلیون واحد رسیده است. در مجموع، کمبود مسکن ایران طی ۱۳ سال حدود ۲.۱ میلیون واحد افزایش یافته است. رقم سال ۲۰۲۳ حدود ۴۲۰ درصد بیشتر از سال ۲۰۱۰ است؛ به بیان ساده، کمبود مسکن در این دوره بیش از پنج برابر شده است.متوسط عمر موجودی مسکن ایران نیز روندی صعودی داشته است. این شاخص از ۳۰ سال در سال ۲۰۱۰ به ۳۵ سال در سال ۲۰۱۵، ۴۰ سال در سال ۲۰۲۰ و ۴۵ سال در سال ۲۰۲۳ رسیده است. در این دوره، متوسط سن واحدهای مسکونی ایران ۱۵ سال، معادل ۵۰ درصد، افزایش یافته است.بااین‌حال، الگوی داده‌های ایران درباره عمر ساختمان‌ها نیازمند احتیاط است. ارقام ۳۰، ۳۵، ۴۰ و ۴۵ سال به شکلی کاملاً منظم افزایش یافته‌اند، در حالی که فاصله سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ فقط سه سال بوده اما متوسط عمر پنج سال بالا رفته است. این نظم غیرعادی می‌تواند نشانه استفاده از برآوردهای تقریبی یا مدل‌سازی باشد. بنابراین عدد ۴۵ سال بهتر است یک برآورد کلی از وضعیت سنی ساختمان‌ها تلقی شود، نه اندازه‌گیری دقیق سن همه واحدهای مسکونی کشور.موجودی مسکن جهان از حدود یک میلیارد و ۸۱۷ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به بیش از دو میلیارد و ۲۳۸ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ رسیده است؛ یعنی رشدی نزدیک به ۲۳.۱ درصد. در همین دوره، موجودی ایران فقط ۱۳.۸ درصد رشد کرده است. به همین دلیل، سهم ایران از کل موجودی مسکن جهان از ۱.۲۳ درصد در سال ۲۰۱۰ به ۱.۱۴ درصد در سال ۲۰۲۳ کاهش یافته است. ایران در فاصله مورد بررسی به تعداد خانه‌های خود افزوده، اما از سرعت عمومی توسعه موجودی مسکن در جهان عقب مانده است. طی این سال‌ها موقعیت نسبی ایران در تأمین مسکن تضعیف شده است. در حالی که سهم کشور از خانه‌های موجود جهان کاهش یافته، سهم آن از شکاف جهانی مسکن افزایش یافته است.از نظر اندازه موجودی مسکن، ترکیه در میان کشورهای منتخب نزدیک‌ترین وضعیت را به ایران دارد. در سال ۲۰۲۳، ایران ۲۵.۵ میلیون واحد و ترکیه ۲۴.۵ میلیون واحد مسکونی داشته‌اند. با وجود این نزدیکی، کمبود مسکن ایران ۲.۶ میلیون واحد و کمبود ترکیه دو میلیون واحد گزارش شده است. نسبت کمبود به موجودی در ایران ۱۰.۲ درصد و در ترکیه ۸.۲ درصد بوده است. به این ترتیب، ایران با وجود داشتن حدود یک میلیون واحد بیشتر، کمبود بزرگ‌تری را تجربه کرده است. مقایسه روند بلندمدت نیز تفاوت مهمی را نشان می‌دهد. موجودی مسکن ترکیه از ۱۷ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به ۲۴.۵ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است؛ یعنی رشدی حدود ۴۴ درصد. در ایران، موجودی مسکن در همین دوره فقط ۱۳.۸ درصد رشد کرده است. فاصله تعداد واحدهای ایران و ترکیه که در سال ۲۰۱۰ حدود ۵.۴ میلیون واحد بود، تا سال ۲۰۲۳ به یک میلیون واحد کاهش یافته است. این داده‌ها نشان می‌دهد سرعت افزایش موجودی مسکن در ترکیه به‌مراتب بیشتر از ایران بوده است.در مقایسه با دیگر کشورهای منتخب، نسبت کمبود به موجودی ایران از پاکستان، مصر و عربستان سعودی پایین‌تر بوده است. در سال ۲۰۲۳، این نسبت برای پاکستان حدود ۲۴.۹ درصد، برای عربستان سعودی ۲۴.۲ درصد و برای مصر ۲۱.۳ درصد گزارش شده است. نسبت ایران با رقم ۱۰.۲ درصد، اندکی کمتر از اندونزی با ۱۱.۶ درصد و کمی بیشتر از ترکیه بوده است. این مقایسه نشان می‌دهد وضعیت ایران از نظر شدت کمبود، در میان کشورهای منتخب نه در بدترین جایگاه قرار دارد و نه در وضعیت مطلوب. ایران در محدوده‌ای میانی قرار گرفته، اما روند سریع افزایش کمبود می‌تواند موقعیت آن را در سال‌های آینده بدتر کند. از سوی دیگر، تفاوت تعریف کمبود مسکن در کشورهای مختلف مانع از آن است که این ارقام به‌عنوان یک رتبه‌بندی قطعی در نظر گرفته شوند.در نگاه نخست، افزایش ۳.۱ میلیون‌واحدی موجودی مسکن باید به کاهش کمبود منجر می‌شد. اما در همان دوره، کمبود نیز ۲.۱ میلیون واحد افزایش یافته است. این وضعیت می‌تواند چند علت داشته باشد.نخست، تعداد خانوارها ممکن است سریع‌تر از تعداد واحدهای قابل‌استفاده افزایش یافته باشد. کاهش بعد خانوار و رشد خانوارهای تک‌نفره یا کم‌جمعیت نیز باعث می‌شود حتی با رشد محدود جمعیت، نیاز به واحد مسکونی افزایش یابد. دوم، بخشی از واحدهای ساخته‌شده ممکن است در مناطقی قرار گرفته باشند که تقاضای مؤثری برای آنها وجود ندارد. ساخت مسکن در حاشیه شهرها یا شهرهای جدید، بدون دسترسی مناسب به شغل، حمل‌ونقل و خدمات، لزوماً شکاف مسکن در شهرهای پرتقاضا را پر نمی‌کند. سوم، قیمت واحدهای جدید ممکن است با قدرت خرید خانوارهای نیازمند تناسب نداشته باشد. بازاری می‌تواند از نظر تعداد خانه رشد کند، اما واحدهای جدید آن برای بخش بزرگی از خانوارها دست‌نیافتنی باشد. چهارم، بخشی از ساختمان‌های قدیمی ممکن است از نظر فنی یا کیفی دیگر پاسخ‌گوی نیاز سکونتی نباشند؛ هرچند همچنان در آمار موجودی قرار داشته باشند.داده‌های این جدول نشان می‌دهد سیاست‌گذاری مسکن نباید فقط بر تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد. یک واحد مسکونی زمانی می‌تواند کمبود را کاهش دهد که در محل واقعی تقاضا ساخته شود، قیمت یا اجاره آن با درآمد خانوار تناسب داشته باشد، به خدمات و حمل‌ونقل دسترسی داشته باشد و عملاً وارد بازار مصرفی شود. اگر واحدی ساخته شود اما خالی بماند، در منطقه‌ای فاقد فرصت شغلی قرار داشته باشد یا قیمت آن از توان متقاضیان خارج باشد، افزایش آمار موجودی لزوماً به معنای حل مسئله مسکن نخواهد بود. سیاست مؤثر باید از هدف‌گذاری کلی و عددی فاصله بگیرد و مشخص کند چه نوع واحدی، در چه منطقه‌ای و برای کدام گروه درآمدی موردنیاز است.رقم کلی ۲.۶ میلیون واحدی کمبود، به‌تنهایی نمی‌گوید چه کسانی با این کمبود مواجه‌اند. بخشی از نیاز ممکن است متعلق به زوج‌های جوانی باشد که هنوز امکان تشکیل خانوار مستقل ندارند. بخشی دیگر می‌تواند به خانوارهای کم‌درآمد، مستأجران شهرهای بزرگ، ساکنان بافت‌های فرسوده، خانوارهای چندنسلی و مهاجران مربوط باشد. هر یک از این گروه‌ها به سیاست متفاوتی نیاز دارند. برای یک خانوار کم‌درآمد، مسکن اجاره‌ای یا حمایت مستقیم ممکن است مؤثرتر باشد. برای ساکنان بافت‌های فرسوده، مقاوم‌سازی و نوسازی اهمیت بیشتری دارد. برای خانوارهای جوان، دسترسی به واحدهای کوچک و میان‌متراژ و ابزار مالی قابل‌پرداخت تعیین‌کننده است.جمع‌بندی نرخ روزطی ۱۳ سال، موجودی مسکن ایران با رشد ۱۳.۸ درصدی به ۲۵.۵ میلیون واحد رسیده، اما کمبود مسکن با افزایش ۴۲۰ درصدی به ۲.۶ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ رسیده است. متوسط عمر واحدهای مسکونی نیز به ۴۵ سال افزایش یافته که نشان‌دهنده کهنگی موجودی است. این وضعیت نشان می‌دهد که افزایش تعداد واحدها به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند و سیاست‌گذاری باید بر تناسب عرضه با تقاضای واقعی، قیمت مناسب و دسترسی به خدمات متمرکز باشد.